楼市低迷土地难卖香港开发商乘机抄底

珠江新城东塔，土地面积26494.184平方米，建筑面积36.8万平方米，起拍价2860元/平方米，总价10.6亿元。作为广州的标志性建筑之一，珠江新城东塔是今年广州土地市场上备受瞩目的一块土地。但在目前楼市低迷的情况下，也很难招到亲戚，已经延期两次了。4月1日，广州市国土房管局发布招拍挂出让公告后，直到4月30日竞买申请登记截止日，广州市房地产交易登记中心仍收到开发商不到5份申请——连出让公告规定的最低竞买人数都达不到。由此，国土房管部门将出让期限从4月30日顺延至5月12日。到5月12日，虽然投标人数已达到要求，但仍有部分投标公司不完全符合投标条件。广州市国土房管局再次将受理投标申请的截止时间延长至6月10日。同时放宽了报名投标公司的审查条件，最终公开招标时间也从8月推迟到9月12日。
内地开发商最重要的融资渠道被堵死了。从今年年初的几宗卖地也明显看出，土地市场骤然降温。广州今年推出的4宗住宅用地中，南沙一宗拍卖，另一宗以底价成交，金沙洲住宅用地以比去年低了近一半的楼面价成交。
楼市调整转冷。现在每个月的一手房成交量比去年同期下降了40%以上甚至60%。但是，楼市的趋势不一定是走下坡路。甚至广州市国土房管局在6月2日公布十区楼市情况时，预测6、7月份可能恢复正常水平。开发商为什么还不出动拿地？无论是中原地产这样的中介机构合富辉煌，还是开发商自己，都表示“实在没钱拿地”。业内人士透露，今年年初，竞拍楼面价每平方米1万元的数十亿元住宅地块的开发商，至今只交了1亿元，还有不到一个月就要交数十亿元的土地出让金。“虽然这个开发商支付的1亿元土地出让金最终很可能因为无法全额支付地价款而被没收，但这仍然比这个开发商需要贷款开发的其他项目的利息划算得多。先不说在银根紧缩的时候能不能贷到几十亿，就算借了，如果按贷款利率加10%的相关费用计算，也要支付上亿元的利息”，广州另一家大开发商的资本运营负责人分析。
“现在我们还能去哪里筹钱？”。一家大型房地产开发企业的工作人员这样问记者。某种程度上，这也说明内地开发商融资难。去年的“9.28”房贷新政，不仅规定“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于支付土地出让金的贷款”，还规定“商业银行不得向经国土资源部门、建设主管部门核实囤积土地、房屋的房地产开发企业发放贷款”；而且，今年3月20日，中国证监会明确表示，房地产企业通过IPO(首次公开发行)筹集的资金用于囤积土地、住房或购买开发用地的，将不予批准。因此，内地开发商最重要的两个融资渠道被堵死，甚至海外上市的房地产公司也因为目前对外资进入内地房地产市场的严格限制而难以获得外资。【/br/】港资开发商可能“乘势而上”【br/】东塔地块已经宣布出让，广州部分大型开发商因为资金短缺，这次没有报名参与。然而，一些资产负债率只有30%甚至10%以上、财务状况良好、融资渠道众多的港资地产，正在“抄底”内地高端地产。就东塔地块的投标报名而言，二次延期前，内地只有越秀城建和保利地产通过资格审查，其中在香港上市的越秀城建和越秀投资联合投标，而保利地产是资本较好的内地开发商之一；此外，另外三家是港资物业，分别是新世界、新鸿基和华人置业。
一位港资地产资本运营人士分析，与老牌港资地产相比，内地开发商缺乏商业地产项目的运营经验，回款和融资渠道都有问题。“目前内地的金融工具还不是很发达，比较初级”。因此，一些内地大开发商转型开发商业地产后的资产负债率高达100%以上。据报道，一些香港上市的房地产公司可以在商业项目完成后通过出售给基金和其他渠道获得及时付款。同时他们可以参与资金，成为这个商业项目的管理者，保证这个商业项目的质量。但是，这在内地还不成熟。很多内地开发商涉足商业地产后回款慢，资金链紧张。
不仅如此，港资地产还在乘势进入内地高端住宅地产项目。在mainland China进行了十多年的商业地产开发后，长江实业5月在北京宣布进军mainland China的住宅项目，首个项目从北京顺义的一个大型高端别墅开始。去年迄今，长江实业已在上海、重庆、深圳、武汉、常州和广东新会收购了住宅用地。广东增城中新镇面积约22.5万平方米的别墅高档住宅项目也在开发中，预计明年推出。于是，专门开发高端住宅项目、资金雄厚的长江实业，也在内地开发商资金紧张、楼市低迷的情况下，开始“抄底”分食内地高端住宅市场。