中国资本进军海外工业地产

温州人有敏锐的商业意识。有人把温州人比作中国犹太人，也有人佩服温州人的勇气和魄力。哪里有商机，哪里就有温州人，无论是阿富汗还是不断遭受袭击的伊拉克。温州市委书记、市长邵占伟在接受媒体采访时表示，93个国家和地区有60万温州人。他们从事采矿和能源等传统行业。现在，温州商人已经将商业触角伸向海外工业地产。
从炒房团到海外产业园老板
温州炒房团一度在中国楼市横行，成为中国房地产繁荣背后不可或缺的推动力。在国内股市、楼市双双低迷，国家宏观调控力度和深度不断加强的背景下，温州民间资本开始在海外市场“巡航”。越南“龙江工业园”是商务部19个境外经贸合作区之一。这个工业园区的主人是温州商人翁赵明。
翁赵明是浙江谢利皮革有限公司的董事长，他不仅要在自己的“龙江工业园”新建皮革厂，还要邀请国内200多家劳动密集型企业来园区设厂。“龙江工业园”位于越南西南部，距胡志明市40公里，总预算投资1.05亿美元。是继俄罗斯乌苏里斯克经贸合作区、美国铜陵科技工业园之后，温商之外的第三个工业园。该工业园的投资方为新成立的钱江投资管理有限公司，其中发起人浙江谢利皮革有限公司和四川赣盛矿业有限公司分别占股40.5%。记者采访时，钱江投资管理有限公司办公室主任张立明表示，“龙江工业园”计划2012年完成项目建设，6年收回投资成本。“但真正运作起来估计也用不了这么长时间。”目前，龙江工业园区有30多家感兴趣的企业，另有17家企业签订了租赁协议。
从张立明自信的回答中，我们不仅看到了龙江工业园良好的发展前景，也看到了中国资本掘金海外工业地产的信心。
在危机中寻找商机
资本的特性是追求利润。随着商业环境的变化，资本也会相应转移。珠三角地区的企业外迁，其实是资本寻找更适合的营商环境。有人惊呼企业外迁“灾难迫在眉睫”，但也有人从中发现无限商机。
据广州海关最新统计，今年1-2月，广东出口鞋类4.9亿双，比去年同期(下同)下降27.5%，货值15.9亿美元，下降0.6%。其中，广东民营企业出口鞋1.9亿双，下降41.1%；外商投资企业出口鞋1.9亿双，下降8.9%。他们的出口总额占同期广东鞋类出口总额的77.6%。最新数据显示，今年前两个月广东鞋类产品出口量骤降近三成。广东鞋类产品出口量下降并不是因为国际市场萎缩，而是部分产能从广东(主要在珠三角地区)转移到越南、印度、印尼等经营成本更低的东南亚国家。这是由资本逐利的本性决定的。随着我国土地、人力等成本的上升，厂区面积大，劳动密集型企业向这些地区转移将是必然趋势。(图1、图2)
随着这些企业的入驻和当地产业的发展，工业地产将进入发展高峰期。可以说，在越南、印度、印尼等东南亚国家，工业地产的蛋糕已经形成，并将越做越大。对于国内工业地产开发商来说，即将到来的海外工业地产盛宴有哪些商机？
首先，很多地方这种加工业的发展模式都有中国的痕迹，一定程度上借鉴了中国的发展经验。而且这些企业很大一部分是从中国迁移过来的。中国的工业地产开发商在开发这类工业园区的经验上有很大优势，因为现在的越南、柬埔寨等市场就像20年前的中国。中国开发者在这20年的发展中积累了丰富的经验，可以移植好的成功的经验，避免一些失败的教训。可以说他们什么都熟悉。
其次，地价升值空大。现在越南等地处于工业发展的初级阶段，工业还很落后。在这一阶段，低地价是显著特征之一。随着当地产业的发展，地价也会水涨船高，先入企业会享受到土地增值的好处。这种现象也发生在改革开放初期的中国。当时很多台资企业进入大陆投资建厂。他们大规模买地，然后在后来者需要的时候卖掉，坐收“渔翁之利”。据了解，越南的工业用地极其便宜。一般1平方米土地50年租金只要1美元。比如在中国，房租至少要10美元以上。
另外，政策相对宽松，准入门槛低。一个地方对企业的要求与当地经济发展水平密切相关。一般来说，地方经济发展水平越高，对企业的要求越严格，准入门槛越高。比如在越南，可以享受外商投资越南的减免税政策。原材料、料件、零配件进口免税5年，15年内所得税税率为10%。
机遇通常与挑战并存。越南等地虽然有地价低、劳动力成本低的优势，但在配套产业链、能源供应、劳动力素质等方面都不尽如人意。面对机遇和挑战，我们面临着选择，在做出选择之前，我们必须做充分的研究和分析。
把握商机要谨慎。
商机和风险往往是相伴而生的。没有商机，就不需要考虑风险。没有风险，机会就会失去，或者至少会大打折扣。成功的价值在于把握机遇，规避风险。
越南、印度、印尼等东南亚国家的工业地产开发前景看好，但工业地产开发投资巨大，工业地产开发的成功很大程度上取决于招商引资和后续服务。因此，有专家建议，企业在投资项目时要谨慎，避免一些不必要的损失。
笔者通过调查发现，上世纪初台资企业进入大陆时，很多企业是“成群结队”进来的。比如一家大型的照明企业来了，配套的照明企业、灯头企业、灯罩企业等厂家也跟着来了。这是规避风险的一种方式。浙江谢利皮革有限公司在越南发展“龙江工业园”，本身就是生产企业，部分工厂会自己和配套企业消化，一定程度上降低了风险。但这只是其中的一小部分。正如翁赵明所说，他将邀请200多家国内劳动密集型企业来园区设厂，招商引资，为园区企业提供优质的配套服务。这是关键。