土地估价师行业新闻：土地狂飙过后

频繁拍卖土地的背后，是以土地出让金为主要收入来源的地方政府进退两难。4月，随着开发商疯狂拿地后陷入资金困境，以土地出让金为主要收入来源的地方政府也面临两难境地。
2008年初，经过罕见的多次土地拍卖，北京市土地储备中心大幅缩减了第一季度的土地供应计划:2月和3月，北京仅有4宗住宅用地入市，且全部以超过招标前价格的价格成交。原计划入市的15宗地块延期至第二季度。其中，就包括备受瞩目的“明星地块”——屈光路15号。【/br/】这块地位于北京东三环附近，规划建筑面积41.76万平方米，周边楼盘价格最低2万元/平方米。2007年，曾被誉为“未来北京新王”。然而，该土地在2008年1月16日进入市场后，因投标人少于被评级的三家开发商而失去了拍卖。
“目前这块地还在审批中，入市时间还没确定。”北京土地储备中心市场部一位工作人员告诉《财经》记者。
“在市场没有起色的情况下，政府担心会出现另一次拍卖，所以会谨慎选择合适的时机入市。”一位接近北京市国土局的人士告诉《财经》记者，“一方面，土地出让金是地方政府的主要收入来源；另一方面，保证土地供应是抑制房价上涨的前提。现在天价拍卖价格被限制了，但低迷的土地市场也让地方政府头疼。”与北京的情况类似，土地拍卖从2007年10月开始在全国各地蔓延。截至2008年3月，中国共有40多起土地拍卖。即使在不成功的土地交易中，除了2008年1月恒大地产以41亿元的“天价”在广州拿地外，大部分交易地价都超过了底价。
与此相对应的是2007年10月前土地市场的疯狂，以碧桂园、恒大地产、R&F地产为龙头，大批开发商掀起拿地狂潮，土地储备翻倍增长。
如今，在信贷紧张、房地产价格和交易量双双下跌的市场环境下，一些豪赌未果的开发商陷入资金困境；少数获得土地红利的开发商也迫于形势收紧战线。
“在这种情况下，少数资金雄厚的开发商不会轻易参与招拍挂，转而以股权收购的方式低价获取部分土地。”一位开发商告诉《财经》记者。市场上没有人付钱买土地。4月8日，深圳宝安、龙岗5宗住宅用地在深圳市土地房产交易中心挂牌出让。这五块地从2007年底开始入市，已经拍卖多次。
结果只有叶榛地产以2836元/平方米的楼面价在龙岗获得了一块建筑面积超过24万平方米的土地——这个价格仅相当于这块地2006年的价格。另外四块土地再次拍卖。
2007年10月后，银行收紧房地产信贷，全国各地出现拍卖地块:10月22日，江苏常州推出9宗土地，其中两宗流拍，6宗底价中标；12月6日，广州推出12宗地块，仅有7家单位竞价。最后两个地段和五个地段以底价成交。12月7日，成都推出三宗地块，总面积约258亩，全部流拍；12月14日，北京市朝阳区清河营村一块土地拍卖，因为竞买公司不足三家。12月17日，深圳宝安区三宗总面积近13万平方米的住宅地块因无人竞价而被拍卖...
2008年1月，除了屈光路15号地块拍卖外，南京推出5宗地块，两宗流拍，其余三宗均以底价成交。福州三块地只成交了一块。
过去几个月，中国举行了40多次土地拍卖。
城市和城市的持续低迷让政府陷入两难境地。深圳、福州等地的土地部门面对土地拍卖，或通过降低标底反复竞价，或把竞价变成挂牌，降低门槛，但依然遭遇冷场。北京国土局只好推迟土地入市的时间。
但是，土地入市的时间不可能无限期拖延，下个季度入市也会给未来增加压力。据北京市土地储备中心披露，二季度北京将投放50多宗土地，总量近620万平方米。这是自招拍挂以来，北京单季度入市的土地量。届时是否会有人买单引人关注。
2007年房地产商掀起的土地狂潮，更像是一场“最后的疯狂”。其中，广东的五家大型房地产开发商——碧桂园、恒大地产、R&F地产、和盛会展、雅居乐被业内戏称为“广东五虎”，其在土地储备上的快速扩张最为突出。
2007年4月，碧桂园在香港上市，成为内地市值第一的房地产开发商。曾被认为是疯狂拿地策略的成功范例和受益者。年报显示，截至2007年12月31日，碧桂园的土地储备已从上市时的约1900万平方米增加至约3840万平方米。
与此同时，土地激增，负债也激增至约192亿元，其中银行贷款高达69.91亿元。2007年底，由于资金链紧张，碧桂园尝试发债，但受挫。2008年2月，碧桂园减少了5亿美元可转换债券的发行，其中40%用于偿还中国银行的一笔短期贷款。最近，该公司几乎没有扩张土地的举动。
与大多数房地产开发商相比，碧桂园借牛市之机拥有近95亿元的现金存款是幸运的。
相比之下，R&F地产由于去年的大规模扩张而陷入债务危机。其年报显示，2007年公司共收购土地20块，合计1030万平方米，土地储备增至2620万平方米。其贷款总额达199亿元；应付账款111亿元(多为土地欠款)，递延税款14亿元；资产负债率已达140%，但其现金不足23亿元。【/br/】面对如此巨额的债务，R&F地产董事长李思廉公开表示希望回归a股上市融资，并表示短期内不会购地、增加销售来减少债务。他预计R&F地产目前的应收账款约为30亿至40亿元人民币，这将在第二季度末将负债率降至100%以下。
然而，R&F地产的a股上市计划尚未获批。即使上市获批，在股市和楼市双双下跌的市场形势下，其融资前景也不容乐观。
雅居乐和和盛创展2007年的土地扩张速度不亚于上述两家公司。至今未公布年报，无法得知他们目前的资产负债情况。但根据雅居乐的中期业绩报告，到2007年6月，其土地储备已达2455万平方米，较2006年底增长52%，净资产负债率也从2006年底的2.2%跃升至63.9%。2007年，恒大的土地储备增长了8倍，达到4580万平方米。不久前，恒大地产赴港上市，深陷债务危机。与上市公司相比，恒大地产的融资之路更加艰难和危险。
疯狂拿地遇到资金困难的不只是“广东五虎”。2007年，大部分开发商大规模增加土地储备。
招商地产花费约48.22亿元，新增土地面积221万平方米，建筑面积454万平方米。其土地储备总面积已超过800万平方米，但在2006年，该公司用于购买土地的资金不足28亿元。
其年报显示，目前招商地产总资产约251亿元，总负债约159.6亿元。其中，短期借款约56.7亿元，长期借款约36亿元，应付账款约29亿元，货币资金约35亿元，经营活动现金流约为负40亿元，资金链紧张。招商地产拟在a股再融资80亿元，正在等待证监会审批。
金地去年拿下8个城市14个项目，可售建筑面积504万平方米，土地总价161.61亿元。其总资产约253亿元，总负债约161亿元，短期贷款19亿元，长期贷款54亿元，应付账款14亿元，货币资金约25亿元。
金地自2007年9月以2.04亿元收购东莞某地块51%股权后，公司再无购地，与前三季度疯狂购地形成鲜明对比。为了缓解资金状况，金地在2008年初发行了12亿元的公司债券。
2007年，上海复地拿下7个项目，建筑面积475万平方米，权益建筑面积275万平方米，同比增长337%。目前上海复地土地储备950万平方米。其总资产约183亿元，总负债约127亿元，银行存款约23亿元。由于资金短缺，和R&F地产一样，上海复地已经制定了回归a股的方案，正在等待证监会的审批。
中国海外集团有限公司也是去年快速扩张的开发商之一。2007年新增土地储备的容积率比2006年增长了55%。2007年，万科成为国内唯一一家总资产超过1000亿元的房地产公司，其土地储备约2163万平方米，全年增加930万平方米，其中约40%来自收购公司或合作。土地扩张也使其债务超过65%——万科自己的债务上限；但104.38亿元的现金存款，让其资金更加宽裕。百日到底是不是剧变，面对不同程度的债务压力，地产商一方面寻求自己的融资渠道；另一方面根据市场情况决定对策。
包括R&F地产和金地在内的大多数负债较高、现金较少的房地产开发商，选择暂时退出土地市场，在股票市场寻求融资。然而，自2007年10月以来，证监会关闭了房地产上市和再融资的大门，加剧了这些上市房地产公司的资金短缺。
近日，证监会发行监管部主任Xi龙胜公开表示，证监会一直鼓励优质房地产企业a股上市，但不会批准上市及再融资企业购地。
但是，如果房地产企业上市融资的目的只是为了清偿债务，能否被市场接受也将是一个问题。这是地产股上市和再融资缺乏进展的主要原因。
有分析认为，大部分房地产开发商资金困难，这为一些资金相对充裕的开发商提供了兼并扩张的机会。然而，房地产合并的浪潮尚未出现，资金充裕的开发商大多在当前形势下选择稳健的经营策略，加快销售，减少债务。
万科首当其冲。根据公告，2008年第一季度，万科的销售额大幅增长，这得益于其在2007年10月后率先实施的全国性降价策略。
今年2月，万科在广东东莞推出新楼盘，折扣高达30%；降价也是因为其土地价格低。万科多以协议转让或股权购买的方式拿地，即使降价，其毛利仍能得到保证。
万科降价带动全国降价潮，恒大地产、R&F地产等高负债地产商都通过降价促销加速资金回笼。珠三角地区的楼盘折扣高达50%。
在这种形势下，SOHO中国董事长潘石屹近日表示，恒大IPO的搁置是2008年中国房地产行业的标志性事件。大部分开发商的财务状况并不乐观，未来100天将是很多房地产公司剧变的100天。
2007年，房地产开发商在实行招拍挂的三年时间里，将土地价格推向了顶峰，导致“地王”频发，“面粉贵过面包”的价格扭曲。
回顾2004年，“831土地大限”后，地价逐年翻倍，使得万科等在土地出让协议期间获得更多土地储备的房地产商享受到土地红利，资产迅速膨胀。另一方面，也催生了顺驰、碧桂园、恒大等“快餐式土地巨头”。这些中小型房地产开发商通过银行贷款、高价拿地、快速开发等策略，迅速成长起来。支撑这一战略的是最终的上市融资。
三年来，房地产公司在这场危险的抢地潮下演绎了不同的资本故事:顺驰资金链断裂，资产低价出售；碧桂园融资成功，市值飙升；恒大上市受挫，负债累累。
如今在资金的压力下，这种游戏规则下的土地市场终于成为瓶颈。低迷的土地市场让各级政府面临一场大考:再次放松贷款将延续土地疯涨；信贷持续收紧可能导致地方财政收入减少，开发商破产。