从土地根源遏制小产权房风险蔓延

在全国土地执法百日行动成果新闻发布会上，国家土地督察北京局局长范志全说，北京市对张家湾小产权房问题进行了专题调研。而在张家湾，小产权新房销售不减反增，甚至二手房市场也达到了供需两旺的局面。
调查小产权房的难点在于，这个问题不是调查地上附着物——在建或已建项目就能解决的，更深层次的问题在于土地出让。要想加快小产权房的排查，首先要对不同属性的土地流转进行梳理，区别对待，实行不同的流转方式，才能从根本上遏制小产权房的肆意蔓延。
根据建设用地，小产权房可以分为两种。一是在农业建设用地和可以转为建设用地的农村集体土地(包括宅基地、公共建设用地和乡镇企业建设用地等)上建设的房屋。)，另一种是建在耕地或基本农田上的房屋。对于后者，基于坚守我国耕地红线的原则，应严查收回。
对集体建设用地上建设的小产权房，应提供灵活空房，但适度限制土地使用权流转。原因是集体土地使用权的行使和处置与国家农业政策密切相关，涉及主体众多，容易导致破坏国家土地利用总体规划、冲击国有土地市场的后果。
与限制流通相对应的是自由流通。自由流通与现行的国家金融体制和城市建设体制相冲突。由于城市土地及其周边农村土地的升值与国家对基础设施建设的投入密切相关，应该允许国家从中受益并用于财政支出，而自由流转的结果恰恰减少了政府来自土地出让和城市建设基金的财政收入。
但是，限制不等于禁止。根据我国《物权法》第151条，限制集体建设用地使用权流转，为土地使用权流转制度改革预留了空。
宅基地使用权的流转不容忽视。因为小产权房很大一部分是建在宅基地上却没有取得其合法使用权，这主要涉及到宅基地使用权是否应该转让以及受让人的问题。鉴于宅基地本身的身份性、从属性、无偿性、无限期性和一定的社会保障性，其使用权的流转也应受到适当限制。
至于宅基地使用权转让的受让方，关键在于是否允许城镇居民购买宅基地使用权，这直接关系到小产权房的开发销售是否合法。
从目前的政策和市场环境来看，这种免费转让并不合适。宅基地使用权转让的限制必然要求在转让中对受让人进行限制，这是由我国的土地条件和农民生活条件决定的，并不违背“物尽其用”的原则。