房地产开发企业交易环节的税务筹划

一、签订合同时，通过划定合理收入项目来考虑规划
营业税和土地增值税是房地产企业交易中涉及的重要税种，交易的前奏是签订合同。税收筹划的关键是在不减少收入的情况下，通过划定合理的收入项目，降低税率和税基来降低税负。具体有以下技巧:(1)房地产企业销售装修房屋，如果房屋销售价格和装修价格一起计入房屋销售收入，那么装修价格将无法按照建筑业3%的税率计算认证营业税，装修价格在计算认证土地增值税时也将成为增值额的一部分。因此，企业要分别核算房屋销售价格和装修价格，与购房者签订两份合同，一份是房屋买卖合同，一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，按房屋销售价格缴纳5%的营业税，按增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，建筑业只按3%的税率计算营业税，不缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应该缴纳的契税。(2)如果房地产开发企业出售的房屋包括一些设施，则应将单独定价的部分，如房屋内的办公设备和电器，从整个房地产价值中分离出来。与买方签订房屋买卖合同，同时签订附属设施买卖合同，减免房屋销售价款、应缴纳的营业税和土地增值税。(3)房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法规定，以设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款计入营业额，缴纳营业税。企业可以与劳务接收方协商，劳务接收方可以只为安装的人工费购买设备并签订合同。这样企业只需要缴纳3%的人工成本营业税。
[例1]房地产开发企业销售商品房，从产权转让合同中取得4800万元(含装修款800万元)，除税金外可抵扣项目合计2800万元。应缴纳的营业税及附加264[4800×5%×(1+3%+7%)]元，增值额与扣除费用的比例为56.66%[(4800-2800-264)÷(2800+264)= 1736÷。税金总额为805.20[264+54120]万元。
企业将商品房产权转让收入变更为4000万元，签订装修合同800万元，总收入及其他条件不变。那么销售不动产应缴纳的营业税及附加= 220[4000×5%×(1+7%+3%)]万元，增值额与扣除项目的比例为32.45%[(4000-2800-220)÷(2800+220)= 980÷。房屋装修需缴纳营业税及附加26.40 [800× 3 %× (1+7%+3%)]元，税费合计540.40(220+294+26.4)元。可以看出，同样的收入和成本，通过规划可以节省264.80元(805.20-540.40)的税金。同时，由于购房款的降低，也为购房者节省了一笔契税。
二。利用土地增值税“起点”优惠政策进行规划
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住房进行销售，增值额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这种特殊的起征点为土地增值税的税收筹划提供了条件。利用该政策进行税收筹划时应注意三点:(1)企业建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居民住宅。(2)出售房屋增值额不得超过扣除项目的20%。当增值额占扣除项目的20%左右时，税负会跳得很大。企业应密切关注税收成本对利润和现金流的影响。(三)建设普通标准住房并从事其他房地产开发的房地产企业，单独计算增加值；如果增值额不能单独核算或准确划分，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。
【例2】某房地产企业欲销售普通标准房，扣除项目总金额2000元/m2。有两种销售方案，一种是以2380元/平方米的价格出售；二是以2500元/平方米的价格出售。第一种方案，增值额占扣除项目的19%[(2380-2000)÷2000]，不到20%。不需要土地增值税，利润380元/m2。方案二，由于收入增加120元/m2，营业税增加6.6(120×5.5%)元/m2，抵扣项目金额为2006.6元/m2，增值与抵扣项目的比例上升到24.59%[(2500-2006.6)÷2006.6]，因此需要缴纳土地。可以看出售价提高后利润减少了34.62元/平方米。如何解决提高售价和增加税负之间的矛盾，参见下面的税负平衡点分析。
三。计算税负平衡点，制定合理销售价格
目前我国土地增值税实行4级累进税率，税法对纳税人建造普通标准房给予税收优惠(如上所述)。各级起征点的规定，决定了税收筹划存在空的空间，可以通过税收平衡点的计算，制定合理的销售价格，实现税负和利润的最小化。
享受税收优惠的平衡点是这样计算的:假设某房地产开发商品房销售价格为A，除销售税及附加外的扣除额为A，扣除总额为:A+A× 5 %× (1+7%+3%) = A+5.5%。a .要享受免税优惠，增值与扣除额之比必须小于或等于20。即【A-(A+5.5% A)】÷(A+5.5% A)20%，解为A1.2848a，即纳税人要享受免征土地增值税的优惠待遇，其销售额不能超过除销售税及附加以外的抵扣项目的1.2848倍，否则按增值额征收30%的土地增值税。如果售价低于这个价格，可以享受免税，但只能获得更低的收入。
如果一个企业打算通过提高售价来增加利润。假设销售价格提高到A+x(即1.2848a+x)，相应的销售税金及附加提高5.5%x，允许扣除项目金额=a+5.5%A+5.5%x，应缴纳的土地增值税= [(A+X)-(A+5.5% A+5.5% X)。你必须使x>(6.42408%a+28.35%x)+5.5%x，解为x > 0.0971a，也就是说，如果你想通过提高售价来获得更大的利润，那么提高的售价必须超过除销售税及附加以外的扣除项目金额的0.0971倍。同样可以计算出，当纳税人要享受30%、40%或50%的税率时，其销售额的上限分别是除销售税和附加税以外的扣除额的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。
可以看出，在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率、销售额增加导致增值率增加、累进税率提高，税负增加较快。通过上面税收平衡点的计算，得出各个税率起征点的价格。房地产企业要充分考虑价格上涨带来的收入与不能享受减免优惠政策、税率提高和税负增加的关系。但是，税负只是房地产企业在确定销售价格时要考虑的因素之一。企业还应仔细分析价格变化与房地产市场竞争力变化之间的关系。通过对不同价格销售方案的分析比较，确定合适的房地产销售价格，从而降低税负，实现盈利。例如，当企业计算出其销售的不动产增值额与扣除项目的比值将超过累进税率的临界点，但缺乏进一步提高的余地空时，可以通过对分期付款或一次性付款的购买者给予价格优惠等手段来调控价格，从而控制增值幅度，减轻税负，促进销售，加快资金回笼。
四。促销活动的税务筹划
一、销售折扣的税务筹划。销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。根据现行税法规定，在同一张销售发票上注明销售额和折扣额的，可以按照折扣后的销售额计算收入，计算税款；如果折扣金额单独开票，则必须全额征税。
【例3】某房地产企业对一次性付清房款的购房人给予5%的销售优惠，销售总额2000万元，适用30%的土地增值税税率。如果企业再开具折扣金额的发票，将导致多缴营业税及附加550(2000×5%×5.5)万元，多缴企业所得税33 (2000)。【/br/】二、买房赠与的税务筹划。随着购房者需求的多样化和品味的提高，许多高档住宅在出售时还赠送家具、家电或汽车。实践中，很多企业采取单独赠送的形式，在会计上应视为销售，缴纳增值税。企业可以将捐赠物品的成本作为房屋成本的一部分，物品成本在计算土地增值税时可以减少增值额和税率。
五、善用各种建造方式进行税收筹划
(1)采用设立合资企业的合作建造方式。所谓合作建房，就是一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建房。有两种方式:第一种是“易货”，即双方交换自己的土地使用权和房屋所有权，使双方拥有部分房屋的所有权。但这样一来，土地使用权和房产转让就要缴纳营业税；双方出售共有房屋时，还要缴纳营业税和土地增值税，这是很重的税负。二是成立“合资公司”，即一方以土地使用权成立合资公司，另一方用货币资金建房。利润分配方式有两种:一种是房子建好后，合伙人双方风险共担，利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同。根据现行营业税法规定:自2003年1月1日起，对投资于无形资产和不动产，参与投资者利润分配，共担投资风险的，不征收营业税。因此，在第一种分配方式下，合资双方对外销售房屋只需缴纳营业税和土地增值税。第二种分配方式下，完成后双方按比例共有自有房屋的，按现行税法暂免征收土地增值税；但土地使用权出资方不能享受转让无形资产免征营业税的政策。【/br/】可见，在收入和费用相同的情况下，合作建房项目各方成立合资企业，通过风险共担、利益共享的方式，建房项目建成后税负最低。必须注意的是，由于合资双方是以税务筹划为目的而成立的，并没有对外开展业务，只有投入没有销售，因此没有利润可言，合资企业也没有存在的必要。所以，比较节税的方式是在房子建成后对合资公司进行清算，将房子作为收入分配给双方。
[例4]某房地产企业有一块价值5亿元的土地。但由于资金紧张，拟考虑与B企业合作建房，由A提供土地使用权，B提供资金。如果甲、乙双方采取房屋建成后按比例分配自用的方式，甲企业转让无形资产需缴纳2500万(5亿元× 5%)营业税。甲、乙双方成立合资企业的，采用风险共担、利益共享的利润分配方式。房子建好后，合资企业清算，房子作为收入分给双方，双方可能都不用交营业税。
(2)代他人建房。房地产代建房行为，是指房地产开发企业代表客户进行房地产开发，开发完成后，不建房而向客户收取收益的行为。对于房地产开发企业来说，不存在房产所有权转移，不需要缴纳土地增值税和营业税，只需要就劳务收入缴纳营业税。房地产开发企业可以利用这一政策，在开发之初就确定最终用户，并签订代建房合同，以减轻巨额税收负担；同时可以适当降低代客户建房的人工成本，让节税的部分惠及客户。一方面可以得到他们更大的配合，另一方面也可以起到一定的降低房价的作用。
[例5]某房地产企业，商品房销售收入5000万元，扣除营业税及附加后的总额为3500万元。企业按正常销售商品纳税的，应缴纳营业税及附加=5000×5.5%=275(万元)；增值额占扣除项目的32.45%[(5000-3500-275)÷(3500+275)]，应缴纳土地增值税367.5[(5000-3500-275)×30%万元实现利润857.5 (5000)如果企业采取代建房的方式，取得劳务收入1400万元，可见，建筑模式的改变将增加企业收入472.5万元(13.3-85.75亿元)。六。出租商品房的税务筹划
有时房地产开发企业出于房源滞销的原因或其他考虑，会将商品房用于出租业务。这时可以从两个方面进行税收筹划:一是房地产开发企业需要就租金收入缴纳营业税和房产税。税收筹划的关键在于将房租和其他代收及待摊费用分开核算，以减少计税依据。实践中，很多房地产企业在签订房屋租赁合同时，将水电费等费用的代收代缴连同房屋租金一并纳入租赁价格，使得企业必须以租赁总价作为营业税、房产税的计税依据。实际上，企业可以将这些收款和待摊费用从房屋租金中分离出来，通过“其他应收款和应付款”进行核算；或者由承租人独立承担，从而降低应纳税额的税基。二是房地产开发企业可以将出租的商品房由“开发商品”转为“出租开发商品”，按月计提折旧，在税前扣除。一方面，商品房成本更接近实际，避免虚增利润；另一方面可以减轻税负。