土地估价师：上市房企土地储备模式探析

土地是房地产开发的命脉，是房地产企业的生存基础。土地储备战略是房地产企业战略的重要组成部分，形式多样。不同的企业根据自身条件会有不同的土地储备策略。这里选取万科、碧桂园等10家优秀上市房企，分析其土地储备策略，总结出基于土地储备规模、开发速度、区域等维度的三种土地储备策略。选择这些上市公司有两个原因。第一，上市公司是行业内的龙头，具有典型性；第二，上市公司的数据容易获取和分析。
基于规模的土地储备
由于土地的稀缺性，房地产企业获取土地资源的难度越来越大。因此，必须提高土地资源的利用率，使其发挥最大效用，助推房地产企业实现盈利。在土地资源短缺和企业利润的双重约束下，大规模的土地储备成为房地产企业的必然选择之一。
为便于统计，本文将建筑面积10万平方米以下的土地划分为小型土地储备，10万~ 30万平方米划分为中型(等)土地储备，30万平方米以上划分为大型土地储备，以统计分析各案例公司的土地储备规模结构。根据案例公司2006年底的土地储备统计，从图L可以看出，大部分企业对小块土地不感兴趣，平均10万平方米以下的土地仅占3.32%，其中碧桂园、世茂地产、R&F地产基本没有小块土地；10 ~ 30万平方米的土地仅占其土地储备总量的18.84%；30万平方米以上的土地占总数的76.85%。这是因为大块土地有利于企业实现规模效应，降低成本，同时也有利于企业实现自身的土地储备战略，享受房地产行业上升周期中土地升值带来的利润。尤其是碧桂园、雅居乐、世茂地产、和盛创展这些拥有大面积土地储备
基于开发速度的土地储备
提高资金周转率是企业获得可持续发展和竞争优势的有效手段。在中国，房地产开发的成本主要来自土地成本和建筑成本。随着土地的日益短缺，土地成本在住宅开发成本中的比重越来越大。因此，土地储备的时间周期在很大程度上决定了房地产企业的资金周转率，进而影响企业的进一步发展。加快土地开发速度，缩短土地储备周期，加快资金周转速度，是一些优秀房地产企业的战略定位。此外，为了获得土地增值的资本收益，一些企业会选择放缓土地开发，享受城市发展带来的红利。
中国住宅市场的龙头企业万科集团采取了快速拿地、快速开发的土地储备策略。万科总经理郁亮曾不止一次公开表示，鉴于国家对囤地的严厉措施，万科的成长从来不是靠囤地增值，只要拿到地就会开工建设。对于万科来说，土地条件只有三种，规划中、在建、建好。“快进快出”的土地储备策略是万科成功的关键之一，其开发速度也是其他房企的标杆。R&F、碧桂园等企业也在一定程度上采取了“快进快出”的土地储备策略。但部分企业的土地储备与开发速度不成比例。等待土地升值成为这些房地产企业盈利的渠道之一，这就决定了这些企业的土地开发速度相对较慢。
基于区域的土地储备
从区域的角度来看，房地产企业的土地储备策略可以分为“本土化”和“国有化”；另外，城市的选择也属于地域范畴。这是一个炎热的城市吗？一线城市，二线城市，还是三四线城市？由此看来，本文列举的案例企业的土地储备策略也是独一无二的。