土地估价：注意土地权利的同名异质问题

经济改革以来，我国制定了许多关于土地利用的法律法规，初步构建了土地使用权、土地承包经营权、土地租赁权等土地权利体系。然而，目前的土地法律制度需要改进。其中一个重要的不足就是土地权利具有同名性和异质性，即有些土地权利名称相同，但其法律性质和内容却完全不同。土地权利的同音异义性也给司法实践带来一些不利影响。比如，不能单纯以土地权利的名称来判断当事人之间权利义务的性质和内容。关于土地权利的法律法规和司法解释，在具体操作中也容易造成误解。虽然这个问题需要通过立法(比如物权法)来解决，但是在通过立法解决这个问题之前，有必要对同名异质的土地权利进行区分，这将有助于司法活动。
一、两种土地使用权
现行立法中的“土地使用权”一词概念模糊。在实践中遇到“土地使用权”这个词，首先要区分具体的土地使用权是物权还是债权。
物权土地使用权在《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》中均有规定。具体类型有:城镇建设用地使用权、乡镇企业建设用地使用权、农村宅基地使用权等。具有以下特点:设立必须依据与产权相关的法律法规，如《土地管理法》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。相关法律法规多为强制性规范；属于用益物权，是与土地所有权分离并列的权利；其右周期较长；在当事人的权利义务关系中，法定内容多，约定内容少；权利人对土地享有直接占有、使用和收益的权利；权利受到侵害时，权利人可以直接行使物权请求权，可以直接向第三人包括土地所有者主张权利；其设立、变更、消灭必须进行不动产登记，权利人必须持有土地使用权证书，除法律有特别规定外，可以自由转让；按照出让合同取得的，权利人必须支付出让金，按照划拨方式取得的，权利人可以无偿占有；土地所有者或土地使用权所有者可以将物权的土地使用权出资给公司，出资后公司成为土地使用权所有者，但必须将相当一部分股份折算给出资人。
关于债权土地使用权，现行法律有所疏忽，但实践中却屡见不鲜。具体情形有:租用或者借用他人土地堆放建筑材料、搭建临时建筑、停放车辆、举办活动等。具有以下特点:只需根据租赁或借款合同设定；大部分相关法律都是武断的规范；债权的土地使用权只是土地所有权中的使用权，不能独立于土地所有权；它的任期很短；当事人的权利义务中，约定的内容多，法定的内容少；权利人通常只有占有和使用土地的权利。如果土地所有者允许转租，则权利人有收益权；权利人依据租赁或借款合同行使权利，权利受到侵害时，一般无权以实物主张权利；其设立、变更、消灭无需登记，但登记后可以对抗第三人，权利人无需持有土地使用权证书；除非有协议，否则不能转让；根据租赁合同取得的，权利人必须支付租金，根据借款合同取得的，权利人可以无偿使用；债权土地使用权不能用于向公司和其他法人出资，只能用于合伙出资。
二。两种土地承包经营权
一般认为，我国农村土地承包经营权只有一种。事实上，根据现行法律和司法解释，土地承包经营权也有两种。比如《农业法》第十三条规定:“承包期内，经发包方同意，承包方可以将承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面转包。”《人民法院关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的意见》规定:“转包，是指承包人将其承包的工程部分或者全部在一定条件下发包给第三人，第二承包人向第一承包人履行合同，然后第一承包人向原发包人履行合同的行为。”因此，农村土地转包中的“承包经营权”有两种:一种是转让承包方继续拥有的承包经营权，一种是转让承包方拥有的承包经营权。前者应为物权的土地承包经营权，后者应为债权的土地承包经营权。