考试知识辅导：地价应综合确定

地价评估一般有两种情况:一种是评估现行地价，即在原有房地产可持续经营前提下评估的现行地价；二是地面原有建筑需要拆除重建(旧城改造)，即评估其规划状态下的地价。后者通常根据规划用途、容积率等进行评估。
旧城改造的情况下，也有两种情况:一种是评估净地价；另一种是评估其土地总价格。
误区
旧城改造涉及拆迁安置，那么拆迁安置费和地价有什么关系呢？很多人把拆迁安置费当成了地价的组成部分。比如一个城市的基准地价=出让金+基础设施配套建设费+征地费+城市拆迁费。b市基准地价=征地或拆迁费+土地开发费(含市政设施配套费)+税费+利息+利润+政府出让土地收益。
这是一个误解。土地价格不是主要由开发成本决定的。根据上述观点，如果两个地块需要重建，位置相邻，规划用途和容积率相同，但拆迁安置费用不同，得出两个不同的地价。没用的。基准地价以资产持续经营为前提，受条件限制。基准地价反映了一定条件下的现行地价。在旧城改造中，即需要拆除原有建筑时，基准地价反映的是净地价。
为什么基准地价反映的是资产持续经营前提下的当前地价？这是由基准地价的计算方法决定的。
基准地价的计算一般有两种算法:一种是根据土地级差收益计算地价；二是基于房地产交易样本测算基准地价。无论采用哪种方法，都是基于土地利用现状，计算出来的地价当然是现在的地价。
为什么在旧城改造的情况下，基准地价反映的是净地价？现在举个例子，假设图中四个地块相连，位置、用途、现状(或规划)容积率等条件都相同，那么地价应该也是趋同的。【/br/】A宗地每平方米地价，1000元，是由其收入决定的，是根据同地区同行业企业平均收入计算的，也是横向市场比较的结果。如果在B地块和C地块上进行与A地块相同的开发，B地块和C地块可以获得与A地块相同的收益，如果开发商以1000元的价格获得毛镝D，那么他将多支付500元的开发成本，因为他在开发过程中要拆除原有的建筑。他只有用500元的转让费拿到毛镝D，才能获得和其他开发商一样的收益。由此可见，在旧城改造的情况下，只有将基准地价理解为净地价才能使用。
土地的预期收益决定地价
真实的地价是由土地的预期收益决定的，是在市场交易中实现的。不受拆迁安置金额的影响。如上图所示，毛镝D并不是因为多支付了每平方米500元的拆迁安置费用，才把土地面积增加到1500元，而这500元恰恰让毛镝D成为了一块干净的土地，实现了宗地A、B、c同样的开发(使用)价值，然而土地出让金的多少与拆迁安置的多少直接相关。这里所说的出让金，是指开发商或土地使用者在获取城市土地时，要向政府支付的价格。地价(正常市场价格)是客观存在的，而租赁费有时有政策因素。转让费可以高于、等于或低于土地价格。
盈余法的各方很容易接受
从规划、拆迁安置到土地出让的所有政府行为。按照原理，政府卖给开发商的土地就是净地。但实际上，各地出让的土地大多以毛地形式为主，有的地方评估价格过于简单。第一，不考虑净地和毛地；第二，不考虑拆迁安置规模，少数因素优于基准地价。
土地评估的一个很重要的特点是，不同的目的和情况要遵循不同的原则，采用不同的方法，评估结果和绩效要客观、合理、实用。这也是一个合格的评估师应该具备的基本素质。
采用盈余法计算土地出让金有两个优点:一是盈余法是基于市场预测和实地调查，计算结果更符合实际地块和市场定价原则；二是兼顾了国家和开发商双方的利益，计算结果容易被有关各方接受。
现有建筑(连续运营
B空)没有现有建筑。目前地价:1000元/平方米地价:1000元/平方米
C净土内原有建筑已拆除。d毛镝的搬迁安置费按500元/m2计。净地价也是1000元/m2出让金:500元/m2。