土地估价目的及其方法

评估的目的是委托人要对房地产(土地)进行评估的原因，是为了满足涉及房地产的经济活动或政府和民事行为的需要。比如银行需要对抵押人提供的一处房产进行评估，该房产的土地是划拨取得的。这时，银行需要知道:当抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行通过出售抵押房产所能获得的价值是多少？因此，在以“抵押评估”为目的对房地产进行评估时，需要向评估师(银行)说明，在处置抵押房地产时，要向国家缴纳多少土地使用权出让金。换句话说，应该从“抵押评估”目的下评估的房地产价格内涵中扣除向国家缴纳的土地使用权出让金。【/br/】设定房地产估价目的的意义在于:一旦设定了房地产估价的目的，就确定了房地产价格的内涵，即通过这次估价操作或估价行为，明确了需要对什么样的房地产价格进行估价，从而确定整个估价操作中的各种要素。从这个意义上说，房地产估价目的在整体估价中起主导作用。
本次估价遵循的房地产(土地)估价原则主要有合法性原则、使用性原则、替代性原则和估价时点原则。房地产估价有几种方法:①市场比较法；②收益法；③成本法；④假设开发法；⑤标准地价修正法。评估结果应分别说明总价和单价，并附上大写金额。以外币表示的，应当注明评估时中国人民银行公布的人民币汇率中间价，并注明折算后的人民币价格。评估时点不是随意设定的，也不与评估操作日期完全一致。需要评估人员根据评估目的来确定。