土地管理基础精讲班第17讲课件讲义

土地管理基础精读课第17讲讲义

土地市场概念

一.总结:

1.土地市场的概念

2.土地市场的特点

3.土地市场分类

4.土地市场的功能

5.土地市场运行机制

6.中国土地市场现状

7.土地市场管理的内容

8.土地市场供求调节

9.土地使用权转让

10.土地使用权抵押的概念和条件

11.土地使用权租赁的概念

二、考试的目的

这部分考试的目的是测试对土地市场交易和监管知识的理解和掌握程度。

三、考试的基本要求

掌握:土地市场的概念、特征和分类，监管的内容，土地使用权出让的概念和内容，土地使用权抵押的概念和条件。

熟悉:土地市场的功能和运行机制，土地使用权租赁的概念。

了解:中国土地市场的现状和发展过程。

四。内容咨询:

(一)土地市场的概念(掌握)

1.狭窄的土地市场

土地的概念有狭义和广义之分。狭义的市场是指土地交易的特殊场所，如土地交易所、房地产交易所等。我国目前的土地市场主要是指城市土地市场。

2.广阔的土地市场

广义的土地市场是指由土地交换引起的一切商品交换关系的总和。由于土地市场的产品具有价值大、位置固定的特点，很难将产品集中在一个固定的地方进行交换，其交换活动尤其需要财政、信息部门的职能来完成。因此，土地市场的内涵一般很难用狭义的市场定义来概括，而应包括构成土地产权交换关系的一切经营活动，如中间商、代理人、金融信贷、广告信息等。

3.土地市场的主客体

(1)土地市场的主体。市场主体是土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。

A.供应商。供应商是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者、开发商和使用者(包括经营者)。

B.需求者。需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。

C.中介。由于缺乏土地市场信息，交易过程需要大量的专业知识，普通买家并不经常参与土地交易。因此，在土地市场上，只有少数交易是由土地供需双方直接谈判达成的。对于大量的土地交易，土地供需双方往往通过土地交易中介机构(如经纪人)来完成。可见，土地交易中介是土地市场的重要主体。

D.经理。市场管理者的基本任务是维护交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者包括国家相关部门，如土地、房产、物价、工商行政管理、税务等行政管理部门。除了必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理。

(2)市场的土地对象。市场客体是市场交易的客体。土地市场运作的对象是土地本身及其产权关系。土地最基本的特征是，在土地流转过程中，流转或转移的不仅仅是土地物质，更重要的是土地产权关系。因此，土地产权关系及其在市场运行中的交换构成了市场土地客体的主要内容。

举例:土地市场的主体包括()。

A.供应商

B.要求者

C.土地本身及其产权关系

D.中介和经理

答案:ABD

分析:土地市场主体。市场主体是土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。

(二)土地市场的特点(掌握)

土地作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规定性。但是，土地是一种特殊的商品，具有明显不同于一般商品市场的特征。

1.交易实体的非流动性。市场交换一般表现为商品实体的运动，而在土地交易过程中，交易对象不运动，只发生货币运动和使用者运动，其本质是土地产权契约的交易。因此，土地交易往往以地契等一定的法律文件为基础，权利的取得必须以法律为依据才能生效，并根据权属管理和市场管理的需要进行变更登记，使权属的变更得到法律确认。

2.土地市场的区域性。土地市场因为位置固定，基本上是本地市场，必须就地卖地。因此，由于不同地区的经济发展水平不同，土地市场产生和发展的驱动力也不完全相同，从而导致不同地区土地市场状况的不平衡。比如，目前我国土地市场存在沿海开放城市与一般内陆城市、东部地区与中西部地区的明显差异。

3.土地市场垄断。土地资源的稀缺性和区位性，以及土地市场的区域分割，导致当地市场竞争不完全，土地价格不完全由供求关系决定。另外，土地交易金额大，土地市场容易形成垄断。在实行土地公有制的国家和地区，所谓土地买卖只是一定期限的土地使用权的买卖，而不是所有权的买卖。土地的最终产权始终掌握在国家手中，其用途受到土地利用规划和城市建设规划的限制，不能随意改变。因此，土地市场实际上是政府控制的市场，价格机制和竞争机制对土地供求关系的调节作用不如一般商品明显。

4.流通方式多样化。土地作为一种耐用、高价值的商品，通过其使用年限、利用方式、开发程度和收入水平的不同组合，创造了多种不同形式的土地所有权和利益关系，从而打破了市场流通的局限性，满足了不同层次的需求。除了买卖，租赁、分割转让、分期付款、产权调换、拍卖、招标、协议交易、抵押在土地市场上也相当普遍。这种流转方式的多样化是土地市场所独有的。