2008年土地估价实务应试指导（二）

3.个别因素
a绿地覆盖率(居住用地选择)
b产业集聚(工业用地选择)
c规划限制(视情况可选)
d自然灾害情况(视情况可选)
e容积率(强制)
G宗地形状(必需)
h临街条件(商业必需)
i地质条件(坡度、地基承载力、是否根据影响程度和指标表达选择)

因素和条件的说明
具体说明估价对象的因素和条件及比较实例，列出:
解释因素和条件时应注意的几点:
①描述比较因素的具体情况，不要使用相同、较好、较接近、较差等没有具体含义的术语。对于某些量化的能量，比如离市中心的距离，指定具体的公里和米；无法量化的指标也必须详细描述。比如商业服务中心的级别是以市级、区级、区级、街区级来描述的；道路可达性可以用临时主干道(交通主干道、混合主干道和生活型主干道)、次干道和支路来描述；而基础设施条件可以用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平等来描述。
②说明因素和条件时，要实事求是、客观具体，并与评估报告第二部分对个别因素的描述保持一致。如果不确定，可以先列出待估土地的因素和条件。
③因子条件的解释不应与因子分析相矛盾，而应一一对应。
4。比较因子条件指数表的编制
为了在因子指标量化的基础上进行比较因子修正，需要将因子指标转换为因子条件指数，编制比较因子指数表。除日期、交易情况、年份、容积率外，应根据待评估土地的各项要素条件，确定相应的指标如下:
①用途修正指标采用同一用途(根据当地基准地价，可分析不同用途地价的差异，确定修正指标。
②土地等级修正指数(选择同等级或相邻等级的交易案例。方法类似于使用校正指数。
③交易类型。一般的交易类型有买卖(协议、招标、拍卖)、租赁、抵押、按一定价格入股等。考察不同交易类型和地价的差异，确定交易类型修正指数，选取同类型交易案例，不进行交易类型修正。仅在抵押评估期间选择抵押案例。
④交易情况修正指数。选择正常交易下的比较案例，不更正交易情况。例如，如果确定被调查案件为异常交易，但能明确说明各种特殊因素对正常地价的影响程度和正常交易下的地价差异(估价人员对市场情况有充分了解)，通过修正可以确定交易情况因素指数。
⑤交易时段每日价格指数。确定方法:
一是直接采用土地所在地的地价指数或房地产价格指数；【/br/】二是调查当地房地产市场数据，分析、计算、确定与待评估土地用途相同的近几年(比较案例中最早成交日与最晚成交日之间)的地价指数。
⑥土地使用年限修正指数
使用年限修正公式:k=1-1/(1+r)n
5、区域要素条件指数
a、商业景气条件指数
A、商业服务中心水平指数
B、商业网点数量
宗地所在区域的商业网点数量分为五个等级:优(100个网点以上)、优(50-100个网点
b距商业服务中心的距离指数
待估地块距商业服务中心的距离指数定为100，每增加或减少1000m，系数修正指数将减少或增加百分之几。
c交通状况
A .交通便利指数:取待评估地块附近公交线路或公交站点的数量指数为100，每增加或减少1条公交线路的修正指数；
B .道路通达性指数:道路分为主干道、次干道、支路、胡同四级，因子指数增减1%；
C .对外交通便利指数:以被评估对象与火车站或码头的直线距离为100，每增加或减少1公里或数公里，因子指数增加或减少1%；
D .距市中心的距离指数:物体与市中心的直线距离指数为100，每增加或减少1公里或几公里，该指数将增加或减少1%；
e .路网密度:城镇的路网密度可分为五个等级:优(密度大于一定km/km2)、优(密度在一定km范围内)、中、劣、次。待评估宗地所在区域的路网密度指数为100，因子指数将根据每个等级增加或减少几个百分点。