2008年土地估价实务收益还原法备考指南（六）

一、收益还原法应用审查
1。收益还原法评估地价的基本思路
:
第一步:用其他方法求出建筑物的价格
第二步:用待评估房地产的净收益减去建筑物的净收益，得到土地的净收益
第三步:用get得到地价的计算公式
:地价=土地净收益/土地还原率
2。用收益还原法评估房地产价格的基本思路和计算公式与地价类似
3。用收益还原法评估房地产价格
的基本思路仍然是先计算待评估房地产的总净收益，然后。实践中，根据折旧费用是否计入净收益有两种情况。不同的是综合降低率不同。
4。利用收益还原法评估租赁土地使用权价格
利用收益还原法评估租赁土地使用权价格，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付的租金之间的差额按一定的还原率还原，以获得相应的价格。与以往方法的不同之处在于用剩余租金代替净土地收入。
二。2000年收益还原法计算题解析
题目:2000年土地估价理论与方法第五大题第二项(略)
(一)审题
1。明确问题的含义，选择估值方法。待估房地产有收益，适合采用收益还原法
2。明确评估时间，即从取得土地使用权起5年
3。明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收入和费用
4。定义题目要求的价格类型，土地市场价单位应为“元/平方米”[br/](二)解题思路
第一步:求综合房地的房地产净收益
第二步:计算建筑物净收益
第三步:从房地净收益中扣除建筑物净收益， 得到土地的净收益
第四步:计算土地在剩余使用年限下的市场价格
(三)列出评估过程
1、解决问题的思路和计算方法:宜采用收益还原法
2、基本公式
(1)房地产年净收益计算公式