估价技术：土地收购价格评估技术研究

一、土地收购价格评估应遵循的基本原则
权益原则是土地收购价格评估的基本原则。这一原则有两层含义:一方面，承认被收购土地的原使用者有追求自身利益的权利，确定的收购价格应反映被收购土地区位条件和收入状况的差异；另一方面，评估收购价格首先要确权，即确认原使用者占有或使用土地的权利。确定的购买价格必须与被收购土地的原使用者的权力相一致。也就是说，被收购土地的原使用者应当在其权力范围内对其投资土地所产生的收益进行补偿。
以某国有建筑企业土地使用权价格评估为例。1985年，企业以划拨方式取得某地块的土地使用权，证照作为生产用地。这块地地处偏僻，是未开发的芦苇地。红线内没有三通一平，基本没有道路，没有市政配套设施。为了方便生产，企业花了大量的资金和人力填坑、垫土、平整地面、铺设给排水管道。它还从1.5公里外引进了10KV高压线路，修建了自己的变电站，并拓宽了道路。2004年，为了更有效地利用土地，政府想要征用土地。以地块等划拨土地为由，计划无偿征用或只给予少量补偿。企业认为虽然他们是通过划拨的方式取得土地使用权，但他们多年来在土地上投入了很多，应该得到足够的补偿。接受委托后，我们进行了多次现场勘察，做了大量的调查工作。笔者认为，土地增值收益大致有三种:一是经济发展和人口增长导致的土地增值，应归全社会所有，即归国家或政府所有；第二，地方政府投资土地和规划设计所导致的土地增值，应归地方政府所有；第三，土地使用者投入所导致的土地增值，应当归土地使用者所有。因此，根据项目的具体情况，我们提出:第一，企业将土地由生土地改造为熟土地，随着时间的推移，地块周边环境也发生了变化，整个区域的土地升值了；其次，该地块是建设用地，补偿不应等同于农用地；再次，企业使用年限未满，对地上附着物的投资也是有利的。在认真分析委托方提供的所有资料的基础上，我们选择了成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估，并根据《天津市国有土地有偿使用办法》，扣除政府净收益后，得出该地块的最终评估价格。最终双方就赔偿达成一致，企业得到了相应的赔偿。
总之，界定收购价格，一方面要尊重我国现行法律法规赋予原土地使用者的权益，价格内涵要与原土地使用者的权益相一致；另一方面，要尊重国家或政府对我国现行法律法规赋予的被征收土地的权益，收购价格的内涵要保证国家利益不可侵犯。
二。土地收购价格评估的前提条件
收购价格与安置补偿的分离是土地收购价格评估的前提条件。
在市场经济条件下，土地的价格是根据成本、收益和供求关系形成的；土地征用是一种强制性的“出售”。有时房屋拆迁补偿价格不足以弥补被收购人的实际损失，导致被收购人重新购房和经营困难。这时候就需要对被收购人进行超出地价的补偿。这是政府为了保证被收购人的生活和生活水平而给予的安置补偿费。具有明显的规划性和福利性，与土地本身的价格关系不大。因此，在确定土地收购价格时，应当明确土地收购价格与安置补偿费是分开的。
三。土地收购价格评估的关键
评估方法的正确选择是土地收购价格评估的关键。根据《城镇土地估价规程》，常用的估价方法有以下几种:
1。市场比较法
市场比较法是土地收购价格评估的首选方法。由于市场比较法模拟了市场价格的形成过程，所反映的评估价格对当事人来说是最直观、最有说服力的。从用途分析，一般商业用地和住宅用地的交易价格市场化程度较高，应采用市场比较法。由于工业用地流动性相对较差，同类交易较少，不适合采用市场比较法进行评估；在一些市场经济不发达的地区，由于市场透明度低，很难用市场比较法进行评估。
2。基准地价系数修正法
基准地价是政府公布的不同等级、不同同质性土地的区域平均价格，具有很强的指导意义。它是评估土地收购价格，尤其是许多土地价格较为方便的方法之一。但基准地价也有其局限性:由于基准地价反映的是其评估基准日的地价水平，随着时间的推移和社会经济的发展，城市基础设施、区域环境和土地市场都会发生变化，城市地价会发生较大变化。当时的基准地价很难跟上市场的变化。因此，如果基准地价的评估基准日与土地征收的评估基准日不一致，则应根据与基准地价测算部门发布的口径一致的地价指数对交易日期进行修正，最终可以测算出更为准确的当前地价水平。
3。收益还原法
收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产评估。而在二、三级土地市场，很少有单纯出租土地的情况，租金很难获得。根据贡献原则，在土地征收评估中，比较常见的是用房地产综合收益扣除建筑物产生的收益，最后计算土地收益，从而还原土地使用权价格。
4。剩余法
在土地购买价格的评估中，大部分都有地上建筑物，也可能有停建或缓建的项目。这时候就要用剩余法了，就是先计算项目继续施工后的价值，再扣除项目完工可以正常使用前应该投入的成本，最后计算项目的价值。由于剩余法需要预测已完工项目的价值，因此在评估土地购买价格时，应与其他方法结合使用，而不是单独使用。
5。成本逼近法
成本逼近法一般用于新开发土地或土地市场不发达、交易实例较少的地区。在土地收购价格评估过程中，一般用于评估农业集体使用的地方和工业用地的收购价格。该评估方法以生产成本价值理论为基础。根据生产成本价值理论，卖方出售土地的价格不应低于获得土地的成本和地面额外投资，否则卖方不会出售。生产成本价值理论考虑了卖方的感受，而没有考虑市场条件和买方的心理。因此，使用成本逼近法评估时，可能对购地者不利。然而，由于土地征用是政府为城市建设和发展而采取的特殊行政行为，成本逼近法在评估土地征用价格时有时是合适的。