土地估价实务辅导资料（四）

2002年土地估价报告误差修正
在回答问题时，要注意以下几个问题:
1。熟练掌握土地估价报告的标准格式是报告纠错的前提。考生不仅要熟记土地估价报告格式的整体框架和组成部分，还要掌握报告各部分的具体要求。这样，在审计报表时，我们可以快速找到错误，并对那些不符合报表格式和报表格式各部分要求的错误说明原因。
2。认真理解土地估价的基本理论和方法，就能把握报告修正的重点。报告的第三部分，关于土地估价方法的选择，各种方法的计算分析过程，是土地估价报告的主要内容，也是报告中最容易出错的地方。比如估值方法的选择依据、每种方法的计算公式、具体计算过程、各中间步骤的计算结果、最终结果的确定、估值结果的表达方式等等都可能存在误差。
3。注意掌握答题技巧
(1)查找具体错误时，首先要快速浏览报告，查找格式错误、文字描述错误、不一致错误等。如果一时不能确定，可以先找其他错误，不要把时间放在一个或几个错误上。
(2)回答问题时，除了容易出错的第三部分外，不要遗漏报告中其他也容易出错的部分，如报告中对估值依据的描述不完整、不规范或不适用；地价定义不准确；需要特别说明的事项未说明清楚的；土地估价师没有签字；估价对象描述不准确；附件不完整等。，都需要仔细考察。比如这个题目的估值依据有三个错误；附件中有两个错误。
(3)由于本题分值为40分，发现错误并正确陈述原因者得3分。一般报告错误在13个以上，比如这个问题有26个错误。这样一来，要求考生不仅要关注发现了多少错误，还要清楚地描述错误的原因。发现的错误不多，但同时也解释清楚了原因。
总之，土地估价实务考试要求考生具备扎实的土地管理基础知识，掌握土地估价的理论和方法以及相关的经济学理论和方法，并能在土地估价过程中灵活运用。作为考试的重中之重，几种主要的估价方法贯穿于土地估价实务试题中。考生不仅要在理解的基础上掌握各种计价方法的概念、原理、基本公式、特点、适用范围、适用的计价原则和程序，而且要能够灵活、全面地运用。
总结各种估值方法中应该注意的问题，供大家复习时参考。
收益还原法
根据土地净收益是否及如何变化，土地使用年限是无限还是有限，选择正确的计算公式；
总收入和总费用应为客观值，并转换为年份；
土地收益期自评估基准日起计算，至土地使用期届满时止；
房屋的折旧年限不仅要考虑房屋的耐用年限，还要考虑土地使用权的使用年限。折旧年限从房屋竣工验收合格之日起计算。当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐用年限计算折旧。当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，按土地剩余使用年限+房屋使用年限计算折旧。
建筑物净收入=建筑物现值x建筑物还原利率，不能根据建筑物重置价格计算。
市场比较法
选取的每一个比较交易案例，应是具有相同用途、相同交易类型、所在区域区域特征和宗地个体条件的正常交易案例，交易时间一般在2年以内，最长不超过3年；
各对比交易案例的价格基础应统一；
地域因素和个体因素的选择因用途不同而有所不同，不能混淆；
在进行比较因素修正时，应把握两点:一是由于待估土地价格是计算出来的，待估土地的条件指标都位于分子中，比较案例的条件指标都位于分母中；第二，以谁为基础，谁的条件指数是100。
成本逼近法
土地购置费和土地开发费应为客观值；
利息计算的基数是土地购置费、相关税费和土地开发费，但计息期限不同。土地购置费及相关税费的计息期为整个开发周期。土地开发费的计息期根据费用的投入确定，偶数投入的情况下减半计算；利息有两种计算方式:单利和复利。除非特别说明，一般按复利计算。
计算利润的基数与计算利息的基数相同。利息不能作为误算利润的基数；
一般情况下，成本累加计算得出的估价结果具有不确定的期限，因此在估算地价时必须进行期限修正。
剩余法
销售价格、建造成本、专业费用等。建筑物的价值应该是客观的；
计算利息的基数包括待估土地的地价、施工费、专业费和不可预见费；待估地价的计息期为整个开发期，后三项的计息期根据其投资确定，在整个开发期内投资均匀时为整个开发期的一半；
如果已知条件为投资回报率，则利润的计算基数与利息的计算基数一致；否则一般是房产总价值。