估价师《土地估价实务》应试宝典（二）

1.比较例选择。所选案例应为实际交易案例，并说明案例的具体位置(门牌号、宗地号)。案例选择要求(大于等于三):
①与待估地块属于同一供应圈(即尽可能位于同一区域、同一级别，基础设施完善程度相近。就像一个区域没有案例一样，你可以选择同级别土地中相邻区域或类似区域的交易案例，但所选案例的交易价格不能相差太多，根据经验不能超过25%)。
②应与待估土地用途相同或相近(按土地类型分类)。如果没有目的相同的案例，可以选择目的相似的。比如待估土地的用途是住宅和商业，比如工业仓储，前提是曾经有过一两个与待估土地用途相同的交易案例。使用不一致时应设置使用修正。
③与待估土地的交易类型(价格类型)相同，交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、租赁、抵押等。比如选择交易案例的交易类型和待评估土地的
a:如果市场稳定，交易少，可以延长对比有效期，即选择几年的交易案例进行对比(最长不超过三年)；
b:如果市场变化快，交易活跃，比较有效期应缩短(最长不超过1至2年)，一般交易案例有效期最长不超过3年；
⑤交易案例必须是正常交易(即交易价格是正常价格或者可以修正为正常价格)。所谓正常的交易，应该是公开、平等、自愿的。
⑥价格内涵要一致，比如开发程度，城区和郊区的区别:是基数的价格，还是包含分摊面积的价格等。
按照上述要求选取比较案例后，分别描述。描述内容(如有可能，实地考察)如下:
1。交易案例状态:
位置、形状和地质；基础设施，如水、电、路、通讯、供暖等。
c商业繁荣、交通等环境条件
d土地利用状况及规范使用
e地上建筑物基本情况
f权利状况及土地使用年限等。
2。交易价格[
3。付款方式
包括:一次性付款、分期付款及比例、按揭贷款比例、租金支付等。
4。截止日期
一般说明包括使用单位、位置、地段、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等。)、土地等级、土地开发程度、日常交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。地域因素、个体因素等条件根据不同用途进行选择。见因子选择的内容。
2。因素选择
评估中选择的比较因素应包括影响地价的所有主要因素，主要是区域因素和个体因素。以上因素应与报告第二部分分析的地价影响因素相对应，重要因素不可遗漏。如有必要，应说明因子选择的依据。
因素选取原则:
①结合待评估土地的区位和用途选择因素，不同区域影响地价的因素不同，影响程度不同。如果类型不一致，应更正交易类型(除抵押评估外，一般不选择抵押实例)。
④交易日期应接近待估土地的估价日期。
②在选取地价影响因素时，要综合分析，不要遗漏重要的影响因素，选取的因素要与报告第二部分分析的地价影响因素相对应。如有必要，解释因素选择的依据。
因素选择一般情况下，选择以下因素，根据特殊情况增加或删除的因素:
χ交易日期(必填)
χ交易情况(必填)
χ交易类型(必填)
χ土地使用年限(必填)
a基础
c外部交通便利性(以距火车站、长途汽车站、码头的距离体现)
d道路通达性(以道路类型、宽度体现)[/br