抵押等他项权利的土地使用权价值评估

1.估价依据:土地抵押价值的估价依据《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》及其他相关地方性法规。
2。价值标准:土地抵押价值评估本质上是对房地产处置权的评估。抵押过程中，房产的处置权交给了银行。但由于房地产市场的变化不可预测，要明确给出估价对象在抵押期末甚至在不确定的未来时点的处置价值是不现实的。从评估角度看，根据目前客观市场情况，应采用公开市场价值标准，参考设定抵押权时类似房地产的正常市场价格。但评估报告应说明未来市场变化风险、短期强制处分等因素对抵押价值的影响，以便抵押权人在确定抵押价格时做出选择。
土地使用权抵押价值应为土地使用权抵押时(或房地产抵押时土地使用权实际抵押时)作为债权担保时的价值。
3。注意事项:
(1)以划拨方式取得的土地使用权与地上建筑物一起抵押的，在评估其抵押价值时，应扣除处置收益中土地使用权出让金的预计金额，可采用以下方法之一:
①先计算该房地产在转让土地使用权假设下的价值，再预计将划拨土地使用权折合成转让土地使用权应付的土地使用权。此时，土地使用权期限设定为相应使用的法定期限，自评估时起算。②成本法评估的价格构成不应包括从土地使用权出让到土地使用权转让应支付的金额。以有土地使用年限的房地产抵押的，应当考虑抵押权和抵押期限届满时土地使用权剩余年限对抵押价值的影响，评估抵押价值。
(2)享受国家优惠政策购买的房地产抵押物的抵押价值为房地产权利人可支配收入份额的价值。这时候往往需要考虑土地使用权的处置权限，也就是处置时土地的收益归属。
4。土地使用权设定租赁等其他权利的，按照设定的权利及其对土地使用权的影响(如租赁权、使用权)进行估价。