应用收益还原法答题方法（二）

1.1998年使用收益还原法的计算问题分析(续)
解题步骤
(1)计算方法的选择
(2)总收益计算(使用客观收益)
(3)总租金成本的计算
(4)房屋年净收入。]注意题目要求的是总地价还是单位地价
(四)、难点分析及常见问题
(1)难点在于正确确定房屋的折旧年限和土地的收益年限
(2)常见问题:考生不考虑评估时点，土地使用权剩余年限错误取值
二、问题。收入减少法审查
1。收益还原法的原理和适用范围
仅适用于有收益或潜在收益的土地及建筑物或不动产的估价
2。收益还原法的估价程序和计算方法
(1)总收入的计算[总收入的形式有土地租金、房屋租金、营业收入
(2)总成本和折旧、房屋收入或其他资产的计算
房屋租金总成本包括年管理费、年维护费、年保险费、年税、年折旧。
房屋年折旧费用采用平均折旧法计算，分为两种情况:
A .房屋耐用年限(土地使用权出让年限)，计算公式为
B .房屋耐用年限>土地使用权出让年限。房屋使用年限需要调整，计算中不考虑残值。计算公式为
房屋使用年限=土地出让前房屋使用年限+土地出让年限
房屋年净收益=房屋现值×建筑物减少率
房屋现值=重置价格×房屋成新=重置价格-房屋总折旧
(3)计算土地净收益[/br出租中土地净收益的计算:
土地净收益=总收益-总费用-房屋净收益=房屋净收益
4)确定适当的还原率:综合还原率， 建筑还原率和土地还原率
(5)选择公式计算地价
最常用的公式是土地使用年限有限，土地年净收益不变时计算地价的公式:
P——地价a——土地净收益r——土地还原率n——土地年净收益年限
该公式也可用于已知地价时计算房地产价格或土地年净收益。