土地估价实务基础考试前讲义第十一讲

土地估价实务精修课程第十一讲讲义

市场比较法的概念

【考试大纲要求】
了解:市场比较法的发展过程及其在国外的应用。
熟悉:市场比较法的特点、适用范围和应用要求。
掌握:市场比较法的概念、原理、公式、估价步骤，主要参数的确定方法。
[复习难点]
1。了解市场比较法的相关概念和理论；
2。校正系统中相关校正系数的确定。
(详细信息)

一、市场比较法的概念
在计算待估宗地价格时，根据替代原理，将待估宗地与最近一段时期内已成交的类似土地交易案例进行比较，并根据后者的已知价格，参考该宗地交易情况、日期、区域、个体因素的差异，修正获取待估宗地日地价的方法。
(1)同类土地是指具有相同或相似的区域特征和影响地价的因素及条件的土地。
(2)比较宗地是指与待评估宗地有替代关系的比较交易案例的选定宗地或地块。
(3)标准宗地是指设置在一定区域内的若干宗地，在一定范围内具有相应的代表性，可以作为示范和比较的标准。
(4)评估期日是指确定待估土地价格的基准日。
(5)交易情形的修正是指交易行为中某些特殊因素导致的交易价格的偏离。
(6)区域因素是指土地区域的自然条件与社会、经济、行政、文化因素相结合而产生的区域特征对地价水平产生影响的因素
(7)个体因素是指土地的个体特征(宗地条件)对其价格产生影响的因素。
(8)地价指数是指运用一定的统计方法，将特定区域一定时期的地价水平换算成某一基准日期地价水平相对百分比的指数。
(9)区域分析是指分析判断待估宗地所在区域的类型和特征，以及这些特征对待估宗地价格的影响。
(10)同一供求圈是指其他土地能够与待估土地形成替代关系，并对待估土地价格产生重大影响的区域。
(11)相邻区，对于宗地而言，相邻区是指待估宗地所在的、主要用于特定用途的某一区域；对于该区域，相邻区域是指该区域周围的其他区域。
(12)类似区域是指与待估土地所属相邻区域相似的同一供需圈内的其他区域。

二。市场比较法的特点
1。市场比较法具有现实性和说服力。
2。市场比较法以替代关系为基础，得到的价格称为“比较价格”。
3。市场比较法以价谋价，在市场异常情况下难以与收益价格协调。
4。市场比较法要求评估人员素质高。
5。市场比较法以替代原理为基础，正确选择比较案例，合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。