土地估价实务基础考试前讲义第十六讲
土地估价实务精修课程第16讲讲义
市场比较法的应用实例
市场比较法的应用实例
评估人员应该评估商业用地的公开市场价值。简述估价对象和对比案例的区域因素和个体因素,对区域和个体因素条件指标进行加权累加。相关信息如下:
估价对象
例A
例B
例C
用
商
商
商
商
6300
[/Br/]成交情况[/Br/]求正常市值[/Br/]卖方急于出售,售价比正常低5%
拍卖成交,买方为限制竞争对手,买方正常交易
交易日期
求2005年6月30日的正常市场价格,价格指数为105
。交易于2004年10月完成,价格指数为101 [/br]。价格指数102
区域因素
繁荣
30
28
30
29
交通
。br/]25
27
25
规划前景
20
26
个别因素
街道条件
30
28
29
30
长宽比
25
] 15
土地估价过程中应注意以下事项:
1.关注特殊交易;
2.因子修正根据影响确定不同的权重;
3.每次修改不得超过20%,总修改不得超过30%;
4.可以根据不同的权重计算评估结果。
解决方案:市场比较评估流程如下:
1.交易情况的修正
估价对象的交易
例A
例B
例C
100
95
105
。
2.交易日期的修改
估价对象
例A
例B
例C
日地价指数
105
101
103[/br
3.区域因素修正
考核对象
例A
例B
例C
地区因素
100
98
100
。
4.个体因素修正
估价对象
例A
例B
例C
个别因素
100
98
99
10
5.体积比校正
按当地国土部门公布的商业用地容积率系数表修正。
估价对象(二)
例A (1.8)
例B (2.3)
例C (2.1)
容积率
1
。
6.剩余使用寿命的修正
剩余使用寿命系数= 1-1/(1+r) m/[1-1/(1+r) n
其中:m——剩余使用年限,
n——法定出让年限,
r——土地恢复利率,此处r为6%
x ——待估土地剩余使用年限。
y——比较例
7的剩余使用寿命。基准价格
例A基准价格= 4500×100/95×105/101×100/98×100/98×1/0.9867 = 5300。103× 1/0.9935 = 4983元/㎡
例C参考价格= 4900×100/100×105/102×100/100×100/101×1/1 = 5149元。
由于宗地C为正常交易,宗地条件更接近估价对象,故确定例A权重为0,3,例B权重为0.3,例C权重为0.4。土地价格计算如下:
例A
例B
例C
基准单价(元/平方米)
5303
4983
5149
估价对象的评估单价(元/平方米)
5145
估价对象的评估价值(万元)
3087
例2:某市郊区某工业用地需要评估。因地制宜,通过收集相关案例,选取同一供应圈内的三个比较案例,将区域因素和个体因素与待评估土地进行比较。对比实施例和结果见下表:
项目
待估土地
例A
例B
例C
用途
行业
行业
行业
交易时间[/Br/]2005-10-31[/Br/]2005-10[/Br/]2005-1[/Br/]8[/Br/]交易情况] 50
地区
因为
平原
交通状况[/Br/]0[/Br/]-1%[/Br/]-2%[/Br/]0[/Br/]基础设施[/Br/]0[/Br/]-1%[/Br/]+2%[/Br/][/Br/]环境情况
-2%
0
0
单位
不
因为
平原
宗地面积
0
+3%
0
+5%
宗地形状
0
-2%[/]-3%
规划限制
0
0
0
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