土地估价实务基础考试前讲义第十六讲

土地估价实务精修课程第16讲讲义

市场比较法的应用实例

市场比较法的应用实例

评估人员应该评估商业用地的公开市场价值。简述估价对象和对比案例的区域因素和个体因素，对区域和个体因素条件指标进行加权累加。相关信息如下:

估价对象
例A
例B
例C
用
商
商
商
商
6300
[/Br/]成交情况[/Br/]求正常市值[/Br/]卖方急于出售，售价比正常低5%
拍卖成交，买方为限制竞争对手，买方正常交易

交易日期
求2005年6月30日的正常市场价格，价格指数为105
。交易于2004年10月完成，价格指数为101 [/br]。价格指数102

区域因素
繁荣
30
28
30
29
交通
。br/]25
27
25

规划前景
20
26
个别因素
街道条件
30
28
29
30
长宽比
25
] 15

土地估价过程中应注意以下事项:

1.关注特殊交易；

2.因子修正根据影响确定不同的权重；

3.每次修改不得超过20%，总修改不得超过30%；

4.可以根据不同的权重计算评估结果。

解决方案:市场比较评估流程如下:

1.交易情况的修正

估价对象的交易
例A
例B
例C
100
95
105
。

2.交易日期的修改

估价对象
例A
例B
例C
日地价指数
105
101
103[/br

3.区域因素修正

考核对象
例A
例B
例C
地区因素
100
98
100
。

4.个体因素修正

估价对象
例A
例B
例C
个别因素
100
98
99
10

5.体积比校正

按当地国土部门公布的商业用地容积率系数表修正。

估价对象(二)
例A (1.8)
例B (2.3)
例C (2.1)

容积率
1
。

6.剩余使用寿命的修正

剩余使用寿命系数= 1-1/(1+r) m/[1-1/(1+r) n

其中:m——剩余使用年限，
n——法定出让年限，
r——土地恢复利率，此处r为6%
x ——待估土地剩余使用年限。
y——比较例
7的剩余使用寿命。基准价格
例A基准价格= 4500×100/95×105/101×100/98×100/98×1/0.9867 = 5300。103× 1/0.9935 = 4983元/㎡
例C参考价格= 4900×100/100×105/102×100/100×100/101×1/1 = 5149元。
由于宗地C为正常交易，宗地条件更接近估价对象，故确定例A权重为0，3，例B权重为0.3，例C权重为0.4。土地价格计算如下:

例A
例B
例C

基准单价(元/平方米)
5303
4983
5149
估价对象的评估单价(元/平方米)
5145

估价对象的评估价值(万元)
3087

例2:某市郊区某工业用地需要评估。因地制宜，通过收集相关案例，选取同一供应圈内的三个比较案例，将区域因素和个体因素与待评估土地进行比较。对比实施例和结果见下表:

项目
待估土地
例A
例B
例C
用途
行业
行业
行业
交易时间[/Br/]2005-10-31[/Br/]2005-10[/Br/]2005-1[/Br/]8[/Br/]交易情况] 50

地区

因为

平原
交通状况[/Br/]0[/Br/]-1%[/Br/]-2%[/Br/]0[/Br/]基础设施[/Br/]0[/Br/]-1%[/Br/]+2%[/Br/][/Br/]环境情况
-2%
0
0
单位

不

因为

平原
宗地面积
0
+3%
0
+5%
宗地形状
0
-2%[/]-3%

规划限制
0
0
0