土地估价师考试土地估价实务试题1

土地估价师考试-土地估价实务考试1

第一部分综合计算题
(共2题，每题各有分值，总分各有分值。答题要求列出公式、计算过程和计算结果；需要用公式计算的，要求列出公式；没有计算过程，只有计算结果不计分，计算结果保留2位小数。请在每题底部回答空)
1。1998年10月，某公司以出让50年的方式取得了一块5000平方米的土地使用权。根据规划，土地用途为综合用地，容积率为3。1999年10月，该公司开始建造一座钢-混凝土结构的综合大楼。由于建设资金短缺，公司计划于2000年10月将土地使用权抵押给银行。如果贷款是土地使用权评估价的70%，公司最多能贷多少？
项目其他相关信息如下:
(1)本楼1至3层为商场，建筑面积3000平方米，4至15层为写字楼。
(2)大楼开发周期预计两年，第一年投资60%，第二年投资40%。
(3)大楼建成后，公司计划保留2000平方米作为办公用房，其余部分出租。预计商场和写字楼出租率分别为90%和80%。目前同类建筑综合造价为每平方米3000元，同类物业市场租金水平为每月300元/平方米，写字楼市场租金水平为每月150元/平方米。
(4)经调查，确定相关参数如下:房屋租赁年经营费用中，管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为工程造价的2‰，税费为年租金的12%；项目投资回报占建设成本的30%；建筑物的经济寿命为70年，残值率为2%。另外，当地土地回收率8%，综合回收率10%，银行贷款利率10%。

2.C市某企业拟购买A市H宗地，委托土地评估机构对H宗地转让价格进行评估，土地评估机构对委托宗地进行了调查，并获取了相关资料。请根据以下所列信息估算H宗地1999年7月31日的市场价格(计算地价时，不少于四种情况)。开发程度描述:*表示宗地外“七通一平”，宗地内“三通一平”；* *指宗地外“七通一平”，宗地内“五通一平”；* * *即宗地内外“七通一平”。
二。区域因素和个体因素对地价的修正系数说明(相关系数均由案例与待估土地对比得出):负数表示待售土地的条件比待估土地差；如果该数字为正，则表示交易宗地的条件优于待估宗地的条件；数值表示宗地地价修正范围”[br/](2)其他信息:A市地价指数以1997年为基准，在上年基础上每年增加10个百分点；一个城市的容积率对地价的影响是:以容积率为2为基准，容积率每增减0.1，该宗地的单位地价增长率就会增减4个百分点。A市商业用地减幅为4%；1997年、1998年，某市商业地块“三通一平”到“五通一平”的平均成本为每平方米45元。

第二部分:案例综合分析
(共1题，60分)。这一部分包括一个国企改制中土地估价和资产处置的案例。要求认真理解题意，根据给定条件，用所学知识综合分析和回答相关问题。在题目下方空空白处回答)

3.某国企拟发起设立股份有限公司，委托土地评估机构对涉案的A、B两块土地进行评估。a地块为商业用地；B地块为工业用地，容积率为0。6。请根据以下给出的条件分析并回答以下问题:
L . A宗地位于市区，评估机构同时选择了市场比较法和收益还原法进行评估。市场比较法评估结果为1320元/平方米，收益还原法评估结果为970元/平方米。问:可以用什么方法来确定最终的评估结果？简单说明原因。(8分)
2。B宗地位于城市郊区，多年前农村集体土地被征用后，由当地政府划拨给企业使用。此后，该地区发生了一起土地征用案。【/br/】请问:(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪些方面的资料和标准作为评估依据？(8分)
(2)用成本逼近法评估该宗地50年土地使用权价格时，基本步骤是什么？(8分)
3。根据资产重组需要，国有企业拟选择以下两种处置方式处置土地资产:A地块处置，待企业办理土地出让手续后，出租给股份有限公司；B宗地作为价款由国家投资于股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的区别，说明这两种土地资产处置方式在产权和经济关系上对国家、国有企业和股份有限公司的利弊。(10分)
4。股份有限公司成立后，由于城市发展，B地块成为临街面，区域内土地用途规划为商业用途，平均容积率为1。5。股份有限公司计划对该地块原有建筑进行改造，增加建筑数量，使该地块容积率达到2，并全部用于出租。【/br/】请问:(1)为实现上述计划，根据现行法律法规，股份有限公司需向政府部门办理哪些手续？(8分)
(2)如果宗地重新评估，可以选择哪两种方法进行评估？简述估价的思路和所用方法估价的基本程序。(18分)