土地估价实务基础考试前讲义第十五讲

土地估价实务精修课第15讲讲义

个别因素的比较和修正

市场比较法
个别因素的比较与修正
(一)个别因素的概念
个别因素是指构成一个宗地的个别特征(宗地条件)并影响其价格的因素。
(二)个体因素的类型
个体因素主要包括区位、面积、形状、宗地基础及市政设施、地形、地质、街道类型、街道深度、街道位置、宗地内开发程度、水文条件、规划限制等。
(三)个别因素的修正方法
个别因素的修正方法包括:
1。确定比较因素；
2、评估各因素的相对修正系数；
3。利用比较修正系数表进行地价评估等步骤。
(四)计算公式:
个别因素的计算方法、程序和公式与区域因素的修正方法基本相同。公式如下:
个别因素修正后的比较例价=比较成交价格×(待评估土地的个别因素条件指数/比较例地的个别因素条件指数)
当因素中存在多个不同因素时，在计算过程中，可根据确定因素条件指数的方式，采用两种方式确定个别因素条件指数。
(1)如果在确定因素总修正幅度的基础上，分解后确定了各单项因素的条件修正系数，则应通过加上因素修正系数来确定该因素的修正幅度，进而可以确定因素条件指数和因素修正系数，即:

其中:E与之前含义相同；
m单个因子中包含的因子数。
(2)如果通过分析单个因素与地价的相关性来确定单个因素中各因素的条件指数，则应通过积分来确定待估土地和案例土地的因素的条件指数，然后通过比较来确定相应的修正系数，即:

公式中:E与之前含义相同；

m单个因子中包含的因子数

其他相关修正的类型和方法

其他变更的类型和方式
(一)土地使用权期限变更
1。实质
土地使用权期限是指土地交易合同中约定的土地使用权期限。土地使用权的期限直接影响土地的可利用期限和相应的土地收益。如果土地年收益一定，土地使用年限越长，土地总收益越多，土地利用效率越高，地价越高。因此，通过修改土地使用权期限，可以消除因使用期限不同而产生的价格差异。
2。修正方法
(1)计算服务年限修正系数，计算方法如下:
k = 1-1/(1+R)m/[1-1/(1+R)n]
其中
R-土地恢复率；
m-待估土地的保有期；
n——使用比较格的权利期限。
(2)利用年修正系数对交易宗地地价进行年修正，即
年修正地价=对比宗地价格×K
案例三:若所选对比宗地的交易地价为每平方米500元，对应使用权年限为30年，而待评估土地出让年限为20年，本市土地还原率为8%。

(二)容积率修正

容积率是指建筑物总建筑面积与整个宗地面积的比值。容积率直接影响土地利用水平。一般来说，容积率越高，土地利用效率越高，因而地价也会相应提高。因此，在评估地价时，要对容积率进行修正，通过容积率修正，可以消除容积率不同导致的地价水平差异。

经修订的容积率可由下列公式计算:

容积率修正交易案例价格=比较宗地价格×待估地块容积率修正/比较案例容积率修正

案例四:A市容积率修正系数表(表5-3)如下。

容积率
0.1
0.3
0.6
1.0
l . l
1.5
2.0
修正系数[

若比较案例为1000元/平方米，容积率为1.0，待估土地规划容积率为1.5，待估土地容积率修正计算如下:

容积率修正成交案例价格= 1000× 1.4/1 = 1400(元/平方米)

确定标准价格

确定准价
(一)准价的概念
选取的市场交易案例经情况修正、日期修正、区域和个别因素修正、使用权期限修正、容积率修正等因素调整后，即可得到待评估土地的试用准价。
(二)准价的确定方法
综合确定地价的基本方法有三种:
1。简单平均法。直接取多个价格的平均值作为最终结果。
2。加权平均法。根据待估宗地的接近程度，对几个标准价格赋予不同的权重，然后加权平均得出最终结果。
3。以交易案例多个标准价格的中位数或众数作为地价的综合结果。