土地估价实务基础考试前讲义第九讲

土地估价实务精修课程第九讲讲义

土地估价的基本步骤

土地估价的基本步骤

【考试大纲要求】
了解:实际工作中土地估价各步骤不同情况的处理。
熟悉:土地估价各步骤的技术要点。【/br/】大师:土地估价的步骤和逻辑关系。
【复习难点】1。土地估价的基本步骤；
2。土地估价方法的选择。
[详情]
一、确定估价基本事项
估价人员在接受估价业务后，首先要确定估价基本事项，包括:
(1)确认估价对象
确认待估土地的类别和范围、权利宗地的条件、估价日期和预计价格。
(二)确定评估人委托评估的目的
评估目的包括:转让补偿、交换、拆迁征收、诉讼、税务、保险、清产核资、投资、入股、租金确定。
(3)确定评估条件
不同的评估条件会导致不同类型的价格。估价条件包括估价日、价格类型、估价日等基本项目。
(4)考虑使用年限
根据《土地管理法》的规定，不同用途的土地允许使用年限不同，不同利用状况的土地剩余使用年限也不同。在评估土地时，我们必须着眼于使用年限。
在考虑使用年限尤其是租金评估时，更重要的是确定限制性条件、真实租金、租金支付类别、支付日期、支付条款、合同期限、水电费及其他附加费的支付等。

制定评估运行计划。

二。制定评估工作计划
评估工作计划应由多名有经验的评估人员共同制定。在拟定鉴定计划时，我们必须首先进行调查。在确定评估项目的基础上，对每个项目的性质、工作量、人员安排、时间、联系等进行统一安排，包括确定评估项目、内容，收集整理评估财产的相关资料，现场调查核实，价格分析等。
三。资料收集、实地调查
资料收集主要包括社会、经济、政治、环境等一般资料，宗地所在区域的区域性因素和个体性因素，宗地本身的条件、权利和利用情况，与待估宗地相关的土地和房地产交易资料等。，一般包括:
(1)产权登记资料[/br
(2)地籍图或地形图、宗地图等。
(3)建筑平面位置图
(4)地价、地租数据
查阅地价数据卡，即提前搜索已有的相关房地产交易或租赁数据、评估案例数据，对宗地所在的房地产市场数据有初步了解。
这类信息可以通过两种途径获得:一是查阅各估价机构和估价人员收集的原始地价信息和现有估价实例，二是向土地管理机关申请查阅已登记的房地产交易信息和各估价机构记录的估价实例。
(5)市政管网的图件和资料
市政管网、道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价，所以这类资料必须收集。通过市政管网图和相关资料，估价人员可以详细了解影响地价的各种设施的规模、分布和状况。
(6)城镇规划图
通过城镇规划图，评估人员可以了解到该宗地所在区域的规划限制，如容积率、建筑高度、覆盖限制、使用和利用限制等。
(7)现场踏勘
现场踏勘的主要内容包括:场地的位置、形状、土地利用状况、基础设施状况、道路交通状况、周围环境、地上建筑物现状、装修等。

分析整理相关信息。

四。分析整理相关信息
一般评估信息包括影响地价的社会、经济、政治、环境等方面的信息。
(一)一般评估数据的调查与分析
1。一般数据的类型
一般数据来源于待评估房地产以外的社会、经济、政治和环境因素，影响房地产价格。一般数据可分为一级数据和二级数据，二级数据又可分为总体数据和个体数据。
2。一般资料的用途
一般资料主要有以下三种用途:①提供委托土地的背景资料；②提供可能影响地价走势的信息，以及各种估价方法所需的一般数据；③作为判断用途、调整试用价格、确定最终鉴定金额的依据。
3。一般数据分析
(1)经济走势数据。了解影响地价的各种经济走势，是估价分析的前提。一个评估师只知道经济形势发生的变化是不够的。他必须对未来变化的可能方向、程度和影响做出正确的判断，科学地预测其发展趋势。
(2)国际国内经济走势。在世界经济体系中，一个国家的经济稳定可以直接或间接地影响许多其他国家。例如，近年来，港澳台商和外国投资者在我国的房地产投资急剧增加。部分原因是中国的低地价、政治稳定和经济快速发展在一定程度上保证了投资者。另一方面，原因是其他国家的通货膨胀、经济衰退或政局不稳对投资者没有吸引力。这些因素共同影响着中国土地市场的需求和价格。
国内外经济指标的基本趋势，如外贸收支、汇率、物价水平、工资水平、利率、经济发展速度等。，都是值得参考的数据。
国内经济形势可以从国民生产总值、国民收入、外贸收支、物价指数、就业状况、房地产供应、投资总额等数据中得出。经济指标的时间序列可以显示长期趋势及其波动，有助于深入分析当前形势。
(3)当地经济情况。对当地经济形势的分析通常侧重于人口、就业和收入的趋势。人口变化、家庭的数量和结构、构成社会和经济基础的就业类别的数量、就业水平及其稳定性、工资水平和家庭收入都是社区基本经济实力的指标。
对于大部分评估工作而言，当地的经济形势和未来预测是极其重要的项目。房地产的价格受目的需求强度的影响，各类房地产的需求取决于房地产市场上的人口、收入和收入所代表的购买力。社区的经济状况可以决定住宅用地、办公楼、零售店面和市场上其他形式的房地产的价格。
(4)法规的影响。一般信息包括社会导向和政府在土地利用管理中实施这些导向的法律法规。估价人员必须收集影响土地的各种信息，包括城市规划、环境条件、交通系统以及其他政府政策和社会导向。
评估师知道政府的规定和行为是如何影响地价的，所以可以适当地评估价格。如果交易案例在城市规划、交通条件等特征上与委托房地产相似，可以作为比较的依据。比如其他土地细分后的价值，显然会受到环境的影响，因为开发和出售所需的时间是受法律法规限制的。
(5)价格水平。价格水平的变化影响居民购买商品和服务的数量。价格水平调整后，名义价格成为实际价格。评估人员用以估计市场价格的售价、租金、经营成本、建造成本、利率和最终价格通常以名义货币表示，并未随价格水平的变化而调整。
金融机构也极不愿意接受物价水平变动的风险，并试图寻找一种方法来保护自己免受通货膨胀的影响，从而消除抵押贷款利率中未能考虑通货膨胀的部分。
(6)利率的影响。房地产的活动与资金供应密切相关。
大部分房地产都是融资购买的。所以交易量的多少取决于获得抵押贷款的难易程度和当时各金融机构的贷款政策。
评估师对金融趋势的研究包括政府相关部门的活动。此外，公共建筑项目的融资使许多以前不可能完成的建筑活动得以完成。这样的政府措施可以刺激对房地产的需求。
货币市场上可贷资金的利率随多种因素波动，包括当时的资金需求和供给。
所有的房地产投资都取决于利率和所获得的利润额，或者说取决于房地产以外的其他投资机会之间的竞争。因此，房地产投资的利率会随着各种竞争性投资的利率而变化。