土地估价：论土地征用中的法律问题（四）

以上问题主要在于法律制度的设计。建议国家有关部门尽快通过立法措施完善土地征收制度，使其更加符合市场经济的要求。
1。严格限制公益用地范围
只有为了公共利益的需要，才能行使土地征用权。我国宪法和土地管理法明确规定，“国家为了公共利益的需要，可以对农村集体所有的土地实行征收”。根据国外经验和中国现实，我们认为“公共利益”应严格限定在以下几类:
(1)军事用地；
(2)国家机关和公益事业科研院所使用的土地；
(3)能源和交通用地，如煤矿、道路、机场等。；
(4)水、电、气等管道、车站等公共设施用地；
(5)国家重点工程用地，如三峡工程、粮食储备库等；
(6)学校、医院、养老院等公益福利事业用地；
(7)水库、防护林等水利、环保用地；
(8)法院认定或裁定的其他公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要确保土地征收权只能为公共利益的需要而行使。其他非公有土地利用不能依靠征用耕地，而应主要依靠盘活城市土地存量市场和开放农村集体非农建设用地市场。
2。以农用地市场价格作为确定征地费用的基本依据
虽然现行土地管理法提高了按土地产值补偿的倍数，但远未杜绝低价征地的不合理情况。耕地年产量不能反映土地区位、区域经济发展水平、人均耕地面积等经济因素。，也不能反映同一块土地在不同投资水平下产出差异的真实价值。目前，世界上大多数经济发达国家或地区都以土地市场价格作为征地补偿的依据。在计划经济时代，土地是没有价格的，所以征地补偿要看它的年产量。但在市场经济条件下，继续这样做不利于保护农村集体经济组织和村民的利益。为了保护农民的利益，建立完善的土地市场，征地补偿必须以土地的市场价格为基础，实行公平补偿。在公平补偿原则下，征收补偿包括两部分:土地的市场价格和相关补贴。土地的市场价格是指在特定情况下的现有土地使用条件下，无限期所有权在公开市场上的正常市场价格。目前，在我国农村，集体土地具有多重功能，即服务于农业生产的生产资料功能和保障农民生存的社会保障与发展功能。农地所有权的市场价格应该反映这三种功能。相关补贴指的是搬迁费用、新增就业岗位的前期费用和部分未折旧的农用地投资，农村建设用地(如宅基地)补偿费也包括建筑物。
3。征地补偿收入的合理分配和产权的清晰界定是征地补偿合理分配的关键。
我国法律明确规定农村土地属于集体所有，农民享有这块集体土地的承包经营权。通过土地登记和颁发相应的土地权利证书，这些权利可以得到法律的有效承认和保护。权利证书中应当明确集体土地权利主体的权利和义务，每个主体的土地四至范围、面积、位置、四至界限等基本情况。应通过土地利用调查或地籍调查查明，使权利的行使与具体对象相对应，从而防止权利模糊，不被他人侵犯，从而真正享有土地的所有权或使用权。由于我国特殊的国情，集体土地不仅是生产资料，也是农民的保障手段。土地征收是集体土地所有权和使用权的永久转移，农民将永远失去土地经营权，失去可靠的生活来源和保障。因此，在土地补偿中应考虑到这一特殊性，使补偿收入更多地向失地农民倾斜，引导他们将这部分收入合理地用于再就业和生活水平的提高。农村集体经济组织取得的份额，应当用于集体经济组织内部的生产建设，如修建农田水利工程、购置农业机械、帮助农民引进先进的农业科技、更新品种、提高农业单位面积产量等。同时，可以建立乡镇企业，为失地农民提供更多的就业机会。总之，土地补偿收入必须合理分配和使用，真正体现农民的利益。只有这样，产权工作的经济效益才能真正体现出来。
另外，中国的征地制度等相关措施也要跟上，才能让它顺利通过。第一，城市土地储备制度建立后，政府可以真正垄断城市土地一级市场，城市公共用地可以通过征用农用地解决，其他非公共用地主要由土地储备机构在城市存量土地市场采取“回收、收购、置换、整理”的方式解决。这就找到了一条缩小非公共用地征地范围的路子，既盘活了城市土地存量市场，又有利于保护耕地。第二，缩小征地范围，实行按价补偿，为土地市场的正常运行提供了基本前提。非公益性项目用地由市场解决，这就要求建立集体土地产权市场，特别是建立和开放农村集体建设用地使用权市场。但必须符合土地利用总体规划和土地用途管制，充分发挥市场机制的作用来运作。第三，加快我国农用地分等定级估价的步伐，以促进农用地市场的快速发展并逐步走向成熟，为我国征地制度改革做出贡献。第四，尽快出台有关土地征收的法律，尽快建立法律机制与经济机制相衔接的土地征收制度。考试参考文献
:
1、傅其林主编的《房地产法》
2、傅其林主编的《城市房地产开发用地法律制度研究》
3、梁、、主编的《房地产管理法及配套法规新解与解读》
4、梁、主编的《土地管理法及配套规定新解》
5、付强主编的《土地管理法新解与范例》
6、实