土地评估在市场中的作用

在整个资本市场发展的链条中，房地产评估应该是非常重要的一环，但目前我国房地产评估行业尚未发挥重要作用。将房地产评估行业引入资本市场，最终的资本市场可能是受益者；相反，如果不发挥房地产评估行业的作用，资本市场可能就是受害者。幸运的是，今天我们终于有机会讨论房地产评估行业与资本市场发展的关系，以及中国证监会对房地产评估行业的期望。
一、房地产估价行业服务资本市场的定位
国家标准《房地产估价规范》列举了十几项房地产估价目的，如土地使用权转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险、征地拆迁、房地产纠纷等。根据估价结果的主体，房地产估价的类别可分为三类:第一类是服务于房地产交易的一方或双方，估价结果的主体是房地产交易的当事人，如涉及房地产征收的估价、房地产抵押价格的估价等。这种评估是为房地产交易服务的，具有咨询性和参考性。第二类不仅包括服务于不动产交易双方，还包括服务于政府(税务)、司法机关(司法鉴定)等第三方，而接受鉴定结果的主体往往是不动产交易当事人以外的第三方。比如房地产估价司法鉴定，是为司法机关和仲裁机构解决与房地产估价相关的纠纷服务的，它具有认证性和证据性。第三类是资本市场的房地产评估，如上市公司的房地产评估、房地产信托投资基金涉及的房地产评估等。这种房地产评估虽然是受上市公司(监事会或董事会)的委托，但评估报告的使用者也包括资本市场的潜在投资者。因此，基于资本市场评估所涉及的揭示资本市场公司真实价值等公共利益，房地产估价师首先要对全社会的投资者和潜在投资者负责。所以第三种房地产评估也应该是法医。
在香港，资本市场(上市、收购、兼并)所涉及的房地产评估，都是由注册房地产测量师完成的。香港《公司条例》规定，如果入账资产为公司在土地或建筑物中的权益，且价值超过公司总资产的10%，即不少于300万港元，有关公司必须聘请独立估值师作出估值报告；如果公司在招股说明书发布前的六个月内获得了一份以上的公司土地或建筑物权益的估价报告，所有其他此类报告必须包含在招股说明书中。根据香港联交所上市公司会计准则，所有投资性房地产资产均按其公开市值列入资产负债表。对于上市公司和那些投资性房地产资产超过5000万港元，或超过集团房地产资产总额15%的非上市公司，应进行房地产评估:(a)每年应由具有专业资格(香港注册工业测量师)且最近在该地区做过类似房地产评估的人员进行；(b)至少
目前，中国大陆的房地产估价师在资本市场上还没有发挥出应有的专业作用。香港产业测量师从事上市公司房地产评估的相关制度值得内地借鉴。房地产估价师应该介入资本市场的评估服务市场，否则上市公司很难在资产质量和内部治理上有大作为，中国资本市场也很难真正成熟和发展。
应该说我们房地产估价师在服务资本市场的时候是有明确的执业界限的。负债和流动资产的评估不是我们的强项，注册会计师比我们有优势。我们主要做房地产的评估。我们也不做企业价值评估，因为券商和财务顾问做的比我们好。目前尤其需要依靠市场竞争和自身努力找到自己在资本市场的定位。当然我们也要靠证监会，但归根结底还是要靠自己的努力来获得社会的认可。
二。房地产评估行业在资本市场获得应有地位的具体思路
(一)培养专业性
培养专业性是房地产评估行业的根本。借用证监会总会计师张维国先生的一句话:“但什么是专业精神？说白了就是当官的像官，当老师的像老师，当中介的像中介。”
(2)科学划分房地产估价师与委托人的责任
视房地产估价质量为自己的生命。评估人员应保证评估假设的真实性、合法性和合理性。评估人员认为提供真实数据是委托方的责任。如果存在虚假数据的问题，应该由委托方负责。但是什么是评估师必要的审核义务呢？比如委托方请评估师对某上市公司房产进行评估，如果委托书中注明的建筑面积为5000平方米，但实际只有3000平方米，且委托书中房产没有附长期租约，那么评估机构是否没有审核责任，评估师应有的职业谨慎如何体现？当然，我们估价师要努力让公众相信，估价师的执业并不具有免除投资者投资风险的功能，但是我们的估价师的评估要能够降低投资者的投资风险，否则，公众会认为我们的存在是没有必要的。
(三)科学划分估价师与评估师的责任边界
在讨论房地产估价师与评估师的法律责任边界时，容易将房地产估价师的股东(合伙人)的法律责任与房地产估价师的职业责任混淆。
房地产评估机构可能成为承担行政责任、民事责任和刑事责任的主体。房地产估价机构承担行政责任的方式主要表现为被警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证等。房地产估价机构承担民事责任的方式主要表现为以其全部财产承担民事责任。房地产估价机构承担刑事责任主要是依法被罚款。
1。股东(合伙人)的法律责任
房地产评估机构中的股东(合伙人)作为注册房地产估价师执业，因其过错而产生的法律责任应属于房地产估价师的职业责任，而非股东(合伙人)的职业责任。当然，股东(合伙人)在承担了作为评估师的职业责任后，也要承担作为股东(合伙人)的法律责任。下面在分析股东(合伙人)的法律责任时，区分了可能同时要承担的评估人员的职业责任，这只是在股东(合伙人)应承担的法律责任方面。
对于有限责任的房地产估价公司，股东对机构债务的法律责任，以其在公司中未分配的财产及其出资额为限。无论评估公司或评估师要承担什么样的法律责任，股东只承担财产责任，是一种有限责任。对于合伙房地产评估机构来说，虽然合伙人只对财产负责，但合伙人对合伙机构债务的清偿责任是无限责任，合伙人之间是相互联系的。让对合伙企业债务没有过错责任的合伙人承担无限连带责任，显然有失公平。因此，应当有关于有限责任合伙的规定，有过错的合伙人应当对事务所的债务承担无限连带责任；其他没有过错的合伙人只对其出资额范围内的事务所债务承担清偿责任。
2。房地产估价师的执业责任
房地产估价师可能成为行政责任、民事责任和刑事责任的主体。房地产估价师承担行政责任的方式主要有警告、罚款、没收违法所得和非法财物、暂停执业、吊销执业证书、注销房地产估价师资格证书等。
房地产估价师承担民事责任的方式主要表现为民事赔偿责任。在违约或侵权的民事责任中，以侵权为主的民事责任可能会让鉴定人血本无归。值得注意的是，司法解释[2003]2号《人民法院关于审理证券市场虚假陈述民事赔偿案件的若干规定》首次将资产评估机构等专业中介服务机构、负有责任的董事、监事、经理等高级管理人员和直接责任人员列为证券虚假陈述民事赔偿案件的被告。2006年1月1日实施的新《公司法》规定，承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的虚假评估结果、验资或者验证证明，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过错的以外，应当在其评估或者验证的数额内承担赔偿责任。可见，无论房地产估价师是有限责任公司还是无限责任合伙企业，只要其执业行为存在过错，都可能要承担侵权责任，承担责任的方式是民事赔偿。
房地产估价师个人犯提供虚假证明文件罪的，依法处有期徒刑或者拘役，并处罚金；房地产估价师个人犯出具证明材料失实罪的，处有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。房地产估价师个人受到处罚时，与他是否是股东(合伙人)，与他的执业机构是有限责任公司还是无限责任合伙机构无关。
(四)从房地产评估机构的组织形式上强化执业风险
不能让评估机构成为承包商，到处揽业务，然后再转包出去，成为资本市场的获利者。
考虑到房地产估价师为资本市场提供评估服务的经济评估性质和特点，笔者认为房地产评估机构参与资本市场有两种组织形式:1 .设立普通合伙形式；2.有限责任合伙企业成立。以有限责任公司的形式设立房地产评估机构，显然不符合经济评估行业的需要，因为评估报告就像会计师的审计报告一样，是一种公共产品，公众对房地产估价师工作的信任和希望是基于其更大的个人责任。毕竟独资房地产评估机构的赔偿能力有限，不利于内部监督机制的建立。因此，独资房地产评估机构不适合其设立。以有限合伙的形式设立房地产估价机构是不合适的，因为有限合伙人的加入是为了解决合伙组织资金不足的问题，而房地产估价机构本质上不是资本合伙制性质的组织，所以资金的多少对估价机构并不是特别重要，有限合伙人承担有限责任对普通合伙人也是不公平的。
在房地产评估机构规模较小、合伙人较少的情况下，以普通合伙的形式设立评估机构，有利于促进机构加强执业制度建设和执业的审慎性、规范性，赢得社会公众的信任和整个行业的规范发展。但当评估机构规模达到一定阶段，合伙人数量较多时，普通合伙不利于评估机构的进一步发展。1990年，英国有一个会计师事务所赔偿案。因为几个合伙人的过错，事务所的其他合伙人因为个人无限连带责任，赔光了钱。许多承担个人赔偿责任的合伙人从未见过有过错的合伙人。为了保护其他没有过错的合伙人的利益，也为了整个行业的发展，英美法等国从1990年开始引入有限责任合伙制度。我国在对经济鉴证行业的组织形式进行立法时，也可以借鉴英美法等国的有限责任合伙制度，使无过错合伙人的利益得到法律保护，有过错的合伙人对其过错行为造成的民事赔偿承担个人无限连带责任。
三。房地产评估与注册会计师审计的关系
要进一步提高上市公司财务信息披露质量，改善上市公司治理，提高上市公司整体质量，重塑资本市场的行业形象，就离不开房地产评估行业的介入和参与。房地产评估和注册会计师的关系简单明了，就一个“分”字。美国《2002年上市公司会计改革和投资者保护法案》(Sarbanes-Oxley Act，俗称萨班斯-奥克斯利法案)限制审计师向审计客户提供非审计服务，包括评估或估值服务、出具公允意见或实物捐赠报告服务。目前我国上市公司披露的年报等会计信息，由于没有专业房地产评估师的评估报告，很难用公允市值衡量上市公司的资产。今后，如果评估报告要和年报一起提供给投资者，也需要借鉴美国的做法，将提供审计报告的审计师和提供评估报告的评估师分开。
四。其他几个重要问题
(1)资本市场房地产评估委托权值得研究。评估委托权包括:上市公司成立审计委员会，由其委托评估，或者独立董事委托评估；实行首席房地产估价师定期轮换制度；加强对更换评估机构的监管，限制评估人员在被审计公司任职，设定一定时间的冻结期，等等。
(2)完善上市公司房地产评估报告备案制度。
(3)借鉴注册会计师行业执业规范，建立健全房地产评估执业规范，服务资本市场。
(4)建立科学的准入制度。进入资本市场的房地产评估服务要放开，可进可出，动态管理。另外，鉴定师是否有执照也值得商榷。服务于资本市场的司法房地产评估服务，不同于一般房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的房地产评估。对鉴定机构和鉴定人有更高的要求，即更高的专业水准和更好的职业道德。普通的评估师，资质一般的评估机构，因为公信力不够，是无法胜任这种评估的。因此，有必要对房地产估价师进行分类分级，实行执业资格二次准入，以确定资质良好的高级房地产估价师在资本市场从事房地产估价工作。【/br/】按照现行的评估机构资质管理办法，高资质的评估机构出具的评估报告，也可能由初级评估人员完成。很难想象初级评估师能做出令人信服的涉及上市公司房地产价值的专业评估报告。所以房地产估价机构的资质很重要，签署估价报告的估价师的资质也很重要。评估机构资质应与签署报告的评估人员资质挂钩，以提高服务资本市场的评估报告质量。