土地估价理论与方法课件2

第一章
五、土地估价的原则和方法(该部分对《土地估价实务》的题目非常重要)
1。土地估价的概念
概念要点:(1)土地估价必须依据土地估价的原则和方法；
(2)土地估价必须基于充分的市场土地信息；
(3)土地估价必须考虑政府土地政策的影响；
(4)在土地估价中，应充分了解被估价土地的各种权利；
(5)土地估价评估的地价是该地块在某一时间点的价格。
2。土地估价原则(前四个原则最重要)
(1)替代原则。市场比较法就是以它为基础的，收益还原法与它有很深的渊源。
(2)预期收益原则。剩余估价和收益还原估价中土地收益的确定。
(3)最有效使用原则。最有效的利用应该基于预测原则和变化原则。
(4)报酬增减原则。这一原则与最有效利用原则密切相关。
(5)需求与供给原则。土地有其独特的供求规律，竞争主要是在需求上。因此，土地价格不能仅根据均衡法则来确定。此外，动态分析还应考虑时间因素。供求原则是建立在预期回报、变化和竞争原则的基础上的。
(6)竞争和超额利润原则。这一原则与供求原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法的基础之一。
(7)贡献原则。可以用土地、建筑物等组成部分的贡献来估价，这是收益增减原理的应用，也是收益还原法和剩余法的基础。
(8)变化原则。地价形成的因素是不断变化的。
(9)协调原则。在土地估价中，要认真分析土地与周围环境的协调关系。
3。土地估价方法
(1)基础估价法:分为收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法
(2)应用估价法:又称大规模估价法，是在应用基础估价方法的基础上进行的大规模分析评估。这种方法的关键在于建立评价标准，这些标准大多适合政府管理需要。这些方法包括路线价格评估法、标准宗地评估法、基准地价系数修正法等。

第二章土地估价基础理论
复习要点
1。内容比较复杂，主要是掌握基本观点
2。重点:地租的本质和类型，传统地租理论的基本观点和指导应用，区位理论中的概念和分类，农业区位理论的基本观点