土地估价理论与方法课件12

教程内容:
第十章建筑估价方法
1。建筑估价的基本概念和原则。掌握成本估价法的计算过程，它重点是折旧和现值的计算(必选)
一、建筑物估价概述
1。建筑估价的定义
(1)建筑的基本概念和功能
(2)建筑的分类
按生产性质可分为生产性建筑(即工业建筑也分为居住建筑和公共建筑)
按建筑结构(通常按建筑主要承重结构所用的材料划分)一般可分为五类:钢结构、钢筋混凝土结构(包括大框架板和轻型框架板结构)、砖混结构、建筑物估价不具有市场流动性的建筑物通过从按成本价计算的重置价格中扣除折旧来估价。
3。影响建筑价格的因素
分为三类:建筑的重置价格(最基本的因素)、环境因素、其他因素
4。建筑价格的特点有五点。房屋估价中的几个概念
(1)房屋建筑成本
(2)重建成本:现行价格、原始材料和标准
(3)重置成本:现行价格、材料和标准，应与重建成本相区别
(4)应计折旧:包括实物、功能和经济
(5)标准房价:同等级房屋的平均价格
(6)建筑安装定额:单位建筑产品的数量标准， 是编制概算定额的依据
(7)建筑安装工程概算定额:按扩大的分部分项工程确定的消耗量标准
(8)建筑物残值
二、建筑物计价方法
1、重置价格折旧法(重点)
是成本计价方法具体应用中的一种方法。
(1)基本思想和基本公式
建筑价格=建筑物重置价格-使用年限折旧
或者:建筑价格=建筑物重置价格×成新程度
(2)房屋和建筑物的分类，分为4类7个等级
(3)重置价格另一种是用重置成本代替重置价格。两种方法的适用范围不同，得出的重置价格也不完全相同。
计算重置价格的具体方法有两种:直接法和间接法。如有必要，两种方法可以结合使用。
估价中重置价格的计算方法一般有三种:净值法、平准法和站立法。
(四)折旧额的计算
折旧的概念和影响因素
确定折旧的方法:
A .新旧程度折旧法
B .平均年限折旧法，也称定额法和直线法(重点， 记住公式和代表字母)
年折旧:D = (C-Cr)/N = C (1-R)/N
累计年折旧:DN = C (1-R) × N/N = C (1-R )× (n-n)现值:PN = C–C(1-R)×N/N = C[1-(1-R)×N/N]
C .固定比率折旧法又称剩余递增法、递减折旧法、余额折旧法
。 年折旧:di = c(1–d)I-1×d = 1-(s/c)的n次方
n年累计金额:PN = c(1–d)n
d .
e .偿还基金法，也叫偿债基金法，年折旧额相同，但折旧额的利息额要按复利计算。还要理解年折旧、总折旧、现值计算三个公式。
折旧方法比较:
平均年限折旧法是应用最广泛的。固定比率折旧法和总年限折旧法都属于加速折旧法，偿还基金法的年折旧额小于平均年限折旧法。这四种方法与新旧折旧方法相比，各有利弊。
计算折旧的注意事项:估价折旧与会计折旧的区别，使用年限的确定，以及主体建筑及其附属设备应区分的折旧率(综合折旧率、分类折旧率、单项折旧率)。
建筑物折旧的计算:实际工作中需要用到几种方法。
(5)建筑价格评估
-主要步骤:
(1)确定待估房屋的结构等级
(2)对照标准核对房价
标准房价一般以建筑施工成本为基础，注意标准房价的主要方法和步骤。
(3)调整基本房价:房屋新旧程度、房屋采光、建筑层次、共用部位、时间。
(4)确定房地产评估价格，试算公式为:
房屋评估价格= [(标准房价×共用部位修正系数×饰面与楼层差价)×折旧率]×建筑总面积
3。建筑物残值法
计算建筑物的净收益，然后根据建筑物的修复情况。
估价步骤:
(1)计算土地和建筑物总收益
(2)计算土地收益
(3)计算建筑物收益
(4)确定还原利率
(5)估算楼面价[/br = (a- p1r1 )/( r2+d)
4 .比较法
比较法是将待评估建筑物与最近一段时期交易的类似建筑物进行比较，并对待评估建筑物的价格进行修正的一种估价方法。土地评估的原理与市场比较法基本相同，只是比较因素和项目不同。
计算公式为:
建筑价格=买卖实例单价×估价时点建材价格指数/交易时点建材价格指数×估价对象交易情况/交易实例×估价对象比较因素条件系数/交易实例比较因素条件系数×建筑面积