土地估价相关经济理论与方法辅导13

第三十一章资产评估的基本方法

第一节收益现值法

现值法是将评估对象剩余寿命的预计年(或月)收益用适当的折现率折现，并累加评估基准日的现值，以确定被评估资产价值的评估方法。

一、收益现值法的基本概念

1.本金、本金收益率和本金转换率

2.收入、预期收入和收入现值

二、收益现值法的基本原理

收益现值=预期收益/资本化率

(1)预期收入

1.预期收入的影响因素

(1)企业管理水平和员工素质

(2)企业现有的物质技术基础

(3)外部经济环境的可预测变化

2.预期收入的变化趋势

(1)当预期收益相对稳定时，可采用评估前后几年的平均年收入作为预期年收入。

(2)当预期收益周期性变化时，可以用一个周期内的年收益的贴现加权平均值作为预期年收益。

(3)当预期年收益大致等差增减、等比增减时，应根据变化趋势选择合适的数学模型进行模拟；

(4)如果未来的预期收益会因生产条件或外部环境的变化而呈现不同的趋势，应采用分段模拟的方法确定预期收益。

3.预期收益年数

一般有限定时间和不限定时间两种。

(2)本金转换率的确定

一般来说，资产评估中选择的折现率应与现实约束下特定主体的预期收益率相适应。根据具体情况，采用以下方法:

(1)根据行业或企业的平均资本利润率确定折现率。

(2)根据加权平均资本成本确定折现率。

(3)根据安全利率加上风险利率确定折现率。

三、收益现值法的应用程序

四。收益现值法的应用前提和范围

1.前提

(1)资产的使用

(2)被评估资产必须是未来预期收入能够用货币计量的资产。

(3)产权人承担的风险可以用货币计算。

2.适用范围

主要适用于两类评估业务:一是企业产权变动时的资产评估；另一类无形资产，如房地产使用权、土地使用权、各种专利技术、专有技术等，具有真实的、预期的收益，作为股份进行转让和评估。

第二节重置成本法

重置成本法的基本概念

各种成本概念

重置成本重新原始重置成本更新重置成本重置净价

2.各种损失概念

有形损失、功能损失和经济损失

二。重置成本法的基本原理和方法

(1)重置成本法的计算公式

资产评估值=重置成本-实质性贬值-功能性贬值-经济性贬值。

(二)重置成本法中各评估要素的确定方法

1.重置成本的确定

(1)详细分析方法

(2)价格指数法

(3)功能价值法

2.实质性折旧的确定

使用年限法、成新率法、使用比例法

3.功能性贬值的确定

三。重置成本法的应用

1.确定重置成本。

2.确定有形损失

3.确定无形损失。

4.确定被评估资产的价值。

四。重置成本法的应用前提和范围

1.重置成本法的应用前提

2.重置成本法的适用范围

第三节现行市价法

一、现行市价法的基本概念

1.实现价格

2.净实现价值

3.清算费用

二、现行市价法的基本原则和方法

1、现行市价法的基本原理

净已实现价格=已实现价格-已实现成本

被评估资产的已实现价格=参考资产的当前市场价格ⅹ∑(1+因素调整系数)

=通过参考资产的当前市场价格+∑因子来调整金额。

2.影响资产当前市场价格的因素

资产的再生产价值，资产的功能状态，类似资产的市场供求

3.确定已实现价格的方法

直接市场调整法成本销售法趋势外推法

第四节清算价格法

一、清算价格法中的基本概念

清算价格是指企业因破产或其他原因需要在一定期限内清算资产时，到清算日能够迅速变现并收回的资产价格。

清算价格因外部强制压力和偿还期限不同，可分为强制清算价格、有序清算价格和续期清算价格。

二。清算价格法的基本原则和方法

1、影响结算价格的主要因素

破产形式企业资产处置方法清算费用规定的处置期限内参考对象的市场价格。

2.确定结算价格的方法

(1)重置成本折现法或现行市价折现法

(2)残值计算方法

(3)询问法

三。清算价格法的适用前提和范围

前提条件:首先以发生法律效力的破产文书或抵押合同作为清算的依据。

其次，资产可以在市场上迅速出售和变现。

最后，出售的收入足以补偿因清算而产生的额外费用