专家点评：质优≠价廉地产评估不能光看性价比

楼市进入性价比竞争时代后，对于消费者来说，客户对房地产评估这一中间重要环节有了值得信赖的态度。因此，把握和处理好“性价比”是房地产中间环节至关重要的前提。比如现有的公房，多为不同时期、不同单位建设的房屋，时间跨度大。在买卖这类房屋时，其“性价比”更为重要。对于一个工薪族来说，买一套25万的老房子划算吗？衡量一套房子，价格和性能只是其中两个标准，在拍卖期，都是虚的。物业管理会对价格产生影响。可以说“性价比”只能在很小的范围内讨论，无法一言以蔽之对一套房子或一个项目下结论。
“性价比”不是有科学理论依据的东西，也不是用大小、高低、粗细、精细就能衡量和描述的。我们要选择一个词——优秀，然后严厉的加上“更”或者“最好”，于是就变成了“性价比更好”(广告语)和“性价比高”(口语)天知道，这种无法用数字衡量的性价比怎么可能是最好的。就像前几年整条街的玻璃窗上都贴着“质优价廉”，其实质量并不完全优越，价格也不完全便宜。所以，对于剩余使用年限不多的老房子来说，买房其实等于买了几年的使用权。这时候买房和租房的实际效用差不多了。只要没有通货膨胀，这类房子几乎没有增值保值的可能，只会随着时间的推移逐渐贬值。怎么做才划算？因此，应采用收益还原法对淘汰的已购公房进行评估，其市场价格应等于长期租赁租金折现之和。
长期不投入使用的房屋，多用于自住。即使租出去，目前也没有稳定合理的租金收入。同时，由于土地成本和房屋成本不容易确定，收益还原法和成本法都不适用，只有市场比较法才是切实可行的。比如同一区域类似商品房再转让的例子，可以作为比较的例子。但需要注意的是，商品房和售后公房在税负标准和项目上是有差异的，必须纠正。对于中间时间已经投入使用的房屋，要注意收益还原法与市场比较法的衔接，但重点是市场比较法。因为预测租金水平会随着租赁时间的延长而降低准确性。相对而言，市场比较法更能反映当事人的实际市场经济行为，因此更容易被人们所接受。
有两个问题需要注意:一是房屋的功能、权利和总价值一致的原则，即只要两个不同的房屋功能、权利相同，总价值也应该一致，这就决定了税费修正的必要性。第二，租售协调原则。即在一个完整的房地产市场中，租金和售价应该是协调的。这个原则决定了旧售后公房的售价应该与长期租赁情况下的租金折扣之和相同。只有正确把握这些原则，才能正确评估售后公房的市场价格。