土地挂牌竞买出价的评估

目前挂牌出售的竞买人主要是房地产开发商或投资者。房地产开发商或投资者以房地产开发为目的获取土地。从房地产开发商或投资者的角度来看，评标主要有市场比较法和假设开发法。【/br/】市场比较法是通过市场上可比实例的实际成交价格来评估投标价格，因此这种方法评估的价格最能反映市场情况。对于房地产开发商或投资者来说，市场比较法是最直接、最简单的估价方法，但要注意选取的可比实例与挂牌地块之间的可比性。此外，还要关注未来的市场变化，对未来的市场趋势做出判断。
假设开发方式最能反映房地产开发商或投资者的意图，评估价格是在其他成本相对确定，房地产开发商或投资者能够获得预期利润的前提下，房地产开发商或投资者能够支付的价格。假设法的计算过程如下:
1。销售收入(开发价值)。上市项目市场定位后，根据其所在区域同类物业的市场销售价格对比，得出房地产开发后上市宗地的销售价格。
2。销售税(俗称两税一费)。销售收入的5.5%。
3。前期开发费用。包括:
(1)勘察设计费，为工程造价的2.6%；
(2)投标费用为工程造价的0.06%；
(3)监理费和质量监督费为工程造价的0.95%；
(4)专业人员费，为工程造价的5%。
4。市政费用。包括:
(1)区外工程造价200元/m2；
(2)区域内市政费用为建设费用的5-10%(包括红线内供水、污水、电力、燃气等管网的工程费用)。
5。建筑安装费用及相关费用。包括:
(1)建安工程造价(包括综合楼、设备、装修)，每平方米造价根据项目的市场定位确定；
(2)小区配套费为建设费用的5-10%；
(3)绿化费，视项目绿化情况而定。
6。建设期的管理费用占总成本的3-5%。
7。财务费用(贷款利息)，占总成本的6-8%；
8。不可预见费用，占总成本的2-5%。
9。销售费用(广告和营销费用)为销售收入的2-5%。
10。开发利润，占总成本的5-20%。
由于挂牌方式实施时间不长，相关操作仍在探索中，随着挂牌方式的不断完善，挂牌方式中的地价评估方法将会更加完善。