企业改制中土地权属的处置与评估

土地使用权属于无形资产的范畴，但也是无形资产的财产权，有其特殊性。它的价值主要取决于它的载体，即土地的特性和条件。因此，土地使用权的评估应以土地的地理位置、用途和周围环境为依据。土地资产可以作为一个单独的对象，与地上建筑物一起评估，也可以作为整个企业资产的一个组成部分，与整个企业一起评估。本文就改制或资产重组中土地权属的处置和评估谈一点自己的体会。
改制或资产重组中土地所有权的处置方式
目前有三种处置方式:
转让。根据持股单位的不同，有两种出让方式:
重组前的原企业向国家缴纳土地使用权出让金，签订出让合同，取得一定期限的国有土地使用权。企业以股份公司的土地使用权出资，股份作为国有法人股，由重组后保留的企业持有和行使，或者股份公司可以向原企业租用土地。
股份公司重组后，直接向国家缴纳土地使用权出让金，取得一定期限的土地使用权。土地使用权作为股份公司的无形资产，股份公司使用的土地不体现为股东权益。
直接投资股票。
国家将土地使用权出让金转为股权投资设立的股份公司。土地资产股份作为国家股，由国家授权的部门或机构持有，也可以授权其他国家股的机构持有和行使股权。
租赁。
股份公司直接向国家租地，定期向国家缴纳租金。股份公司使用的土地不作为股份进入股份公司。
改制或资产重组中土地使用权的评估原则和方法
评估原则重点关注以下四项:
合法性原则。它是指财产权利、能力和处分的合法性。
使用原则。是指在法律允许、技术可能、经济可行的前提下，能够实现的。
替代原则。这是保证房地产估价能够利用市场数据进行和完成的重要理论前提。
考核时点原则。这主要是考虑到房地产市场价格的波动性。
评估方法:
市场比较法
基准地价修正法
假设开发法(必须考虑资产的时间价值)。