房地产投资开发项目管理系统

影响房地产开发项目成败的决定性因素是项目决策。一个好的决策可以从根本上把握整个项目的运作，实现既定的目标。决策阶段的失误只有通过项目过程中各个环节的不懈努力才能减少。因此，必须把项目决策作为重中之重，做好决策阶段的工作。现阶段要做好以下三个方面的工作:
(1)市场调研。充分了解市场供求、消费者偏好、竞争对手、相关行业政策法规、各种税费等。；
(2)方案策划。根据市场调查研究，进行开发项目的市场定位，确定开发性质、规模和具体运作方式，编制项目建议书和可行性分析报告；
(3)资源分配。根据项目开发计划确定的规模和建设周期，确定项目开发各阶段应配备的人员、资金和其他必要条件。开发项目要量力而行，不具备必要条件禁止上马。
做好项目设计
项目设计是房地产开发过程中的重要阶段:一方面，项目设计要充分体现开发方案的思路，与项目的市场定位相一致；另一方面，在满足各种功能要求的前提下，通过不同设计方案的比较，尽可能降低整个工程的成本。现阶段应注意以下几个方面:(1)不仅要考虑土地价值的有限使用，还要考虑依靠合理的规划、优美的造型和实用的内部布局来增加物业的吸引力；(2)注重建筑基础形式、结构形式、设备材料等的成本控制。设计阶段的成本控制是决定性的控制；(3)对于不同区域的开发项目，应加强对当地建筑市场的了解，注意吸收和采用当地行之有效的设计方案，避免因设计方案保守或选材不当而导致成本增加；(4)根据项目初步设计，审核概算，通过概算指导设计方案的调整。
加强开发项目的策划
项目开发方案和初步设计方案确定后，需要进行征地、勘察设计、施工队伍选择、工程监理、设备材料采购、辅助项目确定、销售、进度协调、竣工验收、决算、物业管理等多项目工作，要处理多方面的工作。因此，为了保证项目的顺利开展，有必要在整个开发过程中制定详细的计划，以指导具体的开发工作，把握项目开发的整体进度。开发计划应包括:开发工作计划(包括项目进度)、分阶段投资计划、营销计划、奖金投入和回收计划等。
建立项目经理责任制
一个好的发展规划和详细可行的计划，需要合适的人员具体实施。因此，实施项目经理负责制是保证项目成功的关键。建立项目经理责任制，首先要确定做项目经理的基本条件，包括:敬业精神、管理协调能力、技术水平、开发经验等。通过项目经理负责制，明确项目经理在项目开发过程中的责、权、利，使项目经理在其权限范围内对开发计划和方案的实施负责，从而保证项目的成功运作。
积极推行招投标制
推行招投标制是利用建筑业市场竞争，促使承包商加强管理，缩短工期，保证工程质量，降低工程成本，从而提高开发项目效益的有效手段。也有利于形成科学决策和反腐败的良好机制。因此，它应该是企业选择开发项目承包商的主要手段。招标内容包括:开发项目总承包、勘察设计招标、材料设备供应招标、邀请招标、招标谈判。
加强施工阶段的管理
对于房地产开发企业来说，施工阶段是整个开发工作中最重要的阶段，是商品房实物形成的阶段，它决定着企业能否为社会提供高质量的建筑产品。施工管理的主要任务是控制施工投资不超过计划投资，实际施工不超过计划工期，工程质量达标，有效协调承包商之间的关系。
在具体的施工管理中，应建立以下保证体系:(1)人力、财力、物力(机械设备、材料等)的资源控制体系。);(2)时间或进度控制系统；(3)质量保证体系；(4)合同履约担保制度；(5)经济效益保证体系。成熟的地区或项目，可以委托监理公司在施工阶段配合管理。
加强预算管理、财务管理和审计管理
预算管理的主要任务包括:(1)确定项目投资额，并在此基础上控制投资总额；(2)标底的编制；(三)拨付项目资金；(四)工程决算；(5)确定房屋的租赁价格。具体内容包括:(1)项目前期工作预算(征地补偿费、拆迁安置费、勘察设计费、“三通一平”费、前期不可预见费等。);(2)建筑安装工程预(概)算；(3)其他预算(室外工程投资、附属工程、环卫绿化、各种税费等。).
财务管理的主要任务是管理开发过程中资金的运作，包括资金的取得、投资、使用、回收和分配等一系列过程。同时，加强开发项目的审计管理，既是对项目运行过程的一种监督形式，也是对项目成功与否的最终评价。审计内容包括:项目投资决策审计、开发预决算审计、财务审计等。通过审计管理，堵塞开发过程中的漏洞，减少工作中的失误，积累经验，提高开发效率。
建立健全开发项目管理体系
为了规范房地产项目的运作，应在总结各种开发经验的基础上，尽快建立健全开发项目管理体系，包括制定规范的项目开发行动程序(业务流程)、完善的内部管理制度、合理的部门设置和岗位责任制、全面的信息系统等。，从而保证房地产项目的开发运营有章可循，在标准化程序的指导下独立运作。