房地产策划模式及其适用性（三）

(五)房地产开发商的规划模式
开发商的规划模式可以说是房地产的一种另类规划模式。有人称之为“非计划”模式。倡导这种规划模式，首推万科企业的王石先生。他在不同场合说过:我不相信策划，我的生意没有策划人。|考|大|但是，他下属的房地产项目没有一个不成功的。这种模式的另一个倡导者是北京“现代城”的开发商潘石屹先生。他开发的项目不需要策划师的帮助，他自己操作，从项目的市场分析，策划主题的确定，设计思路的挖掘，目标客户的寻找。
开发商策划模式的存在和出现有几个原因:
第一，开发商本身的房地产开发水平高，理念先进，对房地产开发的各个方面了如指掌，能够从容掌控房地产市场的变化。这么高水平的开发者，其实就是高水平的策划人。
其次，开发商企业经过多年的房地产开发实践，具有完善的运营机制和丰富的开发经验。
第三，开发商企业内各部门人才丰富，经验丰富，技术熟练，理念先进。大家都是实战型的策划专家，自然会深刻理解开发商的开发思路和目的，并执行到位。
开发商策划模式的内容如下:
(1)有胆识过人、经验丰富、思维敏锐、理念先进的开发商担任总策划，也有技术娴熟、思路灵活的专业人士相互配合，为共同的项目开发目标共同进步。
(2)拥有自己企业的团队精神和鲜明的企业文化，打造企业公认的“品牌效应”。
(3)开发者本身具有鲜明的气质和独特的个人风格，能够在不同场合感染人，形成“明星”效应，塑造良好的开发者形象。
(4)重视开发商和物业管理在规划设计中的作用。
(5)开发商具有永恒的创新精神，对目标市场的变化相当敏感，能准确找到项目的目标客户，善于找到目标客户的正确“密码”。
二。房地产规划模型的适用性
从房地产规划模型的具体内容来看，战略规划模型侧重于把握和分析宏观趋势来规划房地产项目；全过程策划模式以提高项目价值为重点的全过程策划服务；|考|大|品牌策划模式擅长挖掘、发现、推广地产项目的品牌内涵；产品规划模式在产品定位和设计上以客户需求为中心；开发商的规划模式主要强调开发商在房地产规划中的主导地位。五种规划模式各有特点和专长，在具体的规划实践中各有一定的适用性。他们从不同的侧面和角度策划房地产项目。
(一)战略规划模式的适用性
房地产的战略规划模式是从宏观战略的高度来规划项目，所以成功率高。具有明显的优势:
第一，把握宏观趋势，可以使项目定位准确，找到最适合项目的发展思路；【/br/】其次，能有效协调各专业公司围绕项目总体目标的运作，从大局出发实现项目的具体目标；
第三，由于项目是从宏观战略的高度来把握和分析的，所以最适合运作大型项目。
战略规划模式对规划师的综合素质要求很高，具有哲学、思想、创新素质的规划师很容易胜任。
(二)全过程策划模式的适用性
房地产全过程策划模式的特点是“全过程策划服务”，因此策划思路和理念可以贯穿整个项目。整个策划过程逐渐形成三个不同的策划方向:
一个是项目接手后，参与市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理、售后服务等一系列环节，在各个专业进行具体操作，直至项目成功投放市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技能全面。各个层面的人，包括策划总监、策划主管、策划运营，都要相互协调配合。而且最底层的技术人员，如建筑设计、广告平面、销售代理等，都需要对策划规则有充分的熟悉。这种整体策划方向难度相当大，目前很少有策划咨询公司能承担这样的整体策划。【/br/】二是涉及项目的一系列环节，但不涉及具体的专业操作层面。市场调研、建筑设计、形象设计、广告、销售代理等。都是由专业公司操作的。整个策划公司只做总策划和整体策划，整合各个专业公司，在总策划的方向上行动。这个策划方向的人不多，但都是策划精英，能主持各种专业工作，协调统筹专业公司。这个策划方向已经应用到很多策划咨询公司。
第三，由于规划咨询公司的专业不同，在规划服务全过程的前提下，有的更多参与规划、建筑设计、环境设计；有的擅长市场调研和投资分析；有的在广告策划方面表现突出；其他人是最有能力策划销售的。他们把重点放在自己的专业特长上，但又不失全程策划的宗旨，取得了良好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司也是比较常见的。【/br/】全流程规划模式更适合中小型项目的运作，这样各个环节更容易规划到位，大型项目，比如几千亩的大市场，会觉得应接不暇。这时候就要采用其他的规划模式来跨越它们，取长补短。
(三)品牌策划模式的适用性
房地产品牌策划模式的特点是除了把握品牌的内在和外在品质，更强调项目品牌的推广。通过现场包装、现场销售包装、电视报纸广告、样板房推广、软文新闻宣传、公关活动等。，不知名的楼盘会在短时间内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。
品牌策划模式对于一些内外部质量稍差的项目，效果还是不错的。通过“快速推广”，项目赢得了人们的认可。但如果在推广时片面追求“造势”和“炒作”，忽视产品质量，虽然取得了第一次开业成功，但后面的几期也不一定卖得好。所以在“快速提升”的过程中，不要忘记品牌的品质，因为最终被客户信任的是项目真正的内在品质。
(四)产品策划模式的适用性
房地产产品策划模式侧重于产品的精雕细琢，以满足客户的要求，适用面广。只要产品调研做得好，产品市场定位准，产品设计到位，产品营销手段新颖，策划人员创新|审图|专业性强，专业素质高，几乎都会运用得当，取得成功。但如果只强调产品的品质，而忽略或不重视把握大势、全程参与、品牌推广等策划理念，那么策划出来的楼盘未必卖得好。
(五)开发商策划模式的适用性
作为一种另类的策划模式，开发商的策划效果是相当明显的。这里最重要的因素是开发商自身的开发运营水平。从目前的情况来看，开发者的策划模式的应用有越来越广泛的趋势，这是因为开发者的知识水平和操作水平比以前更高、更熟练。另一方面，这种模式可以使开发商掌控项目的全局，避免与策划者或策划机构沟通协调的困难。另外，使用开发商的规划模式，不需要规划师的介入。开发商的下属部门还是有专业策划师的辅助，但是这些策划师所起的作用并没有开发商本身那么大。
使用开发者的策划模式，可以看到开发者真正高超的策划开发水平。如果达不到这么高的水平，聘请策划人或策划公司帮忙也未尝不可。因为，无论水平和能力有多高，每个人处理事情都有一定的局限性，更不用说高智能的规划和思考活动了。