房地产估价：价格定位分析概述（一）

一、认识房地产价格的真实面目
房地产价格和一般价格既有相同之处，也有不同之处。它们的共同点是:首先，都是价格，都是用货币表示的；其次是波动，受供求等因素影响；第三，按质论价；高质量，低质量，低价格。不动产价格与一般价格相比，表现出不同的特点:
首先，不动产价格可以表示为交换对价的价格，也可以表示为使用租金和收益对价(不动产价格VS租金=本金VS利息)。【/br/】其实房租能准确反映商品房的实际价格|因为真正需要房产商品的人是租房的人，他们看中了房产商品的使用价值，但购房者不一定会使用。他买商品房可能是作为保值增值的投资，他看中的是房产商品的盈利性，房产的价值最终还是体现在使用者身上。
第二，房地产价格本质上是房地产权益的价格。不动产的自然地理位置是不可移动的，可以转让的不是不动产本身，而是不动产的所有权和使用权。
第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一个楼盘通常与周边其他楼盘形成一定的区域。这个地区不是固定的，尤其是社会经济地位是不断变化的。因此，房地产价格是建立在考虑房地产过去是如何使用的，未来可以使用什么的基础上的。只有总结这些考虑，才能形成今天的房地产价格。
第四，不动产的实际价格一般是随着交易的必要性个别形成的，交易主体之间的个别因素容易发挥作用。这是因为土地的不可移动性、数量固定性、个体性等自然属性，使得不动产不同于一般商品。没有一个统一的价格，也没有一个指导价，交易主体会根据房地产的自身条件，供求关系，接受不同的价格。
房地产价格的构成包括生产成本、销售成本、利润和税金(略)。
二、设定合理楼盘价格的定价目标
首先，每个开发商追求利润是很自然的，这是定价目标。很多开发商倾向于把价格定得尽可能高，以获取高额利润，这在90年代初的卖方市场或许是可行的。如今市场日益成熟，价格高只是开发商的一厢情愿。其实追求利润不等于定高价，而是企业的长远目标。高价带来的高利润只是短期的，消费者会逐渐不满而拒绝购买，取而代之的是竞争对手赢得市场。企业只有低价进入市场赢得客户，拥有消费者，才能带来长久的利润。
房地产价格永远是购房者、开发商和竞争对手最敏感的问题。当同一个区域有几个楼盘参与竞争销售时，在楼盘质量差不多的情况下，价格较低的往往能取得不错的销售成绩。在定价之前，开发商应该仔细研究同区域竞争对手的定价以及有关建筑设计、施工质量、建筑材料、销售方式等信息。，从而制定有竞争力的价格。|||考察||一般可以以同区域同类房源市场占有率的楼盘价格作为基价，并考虑自身区位、设计、技术水平、配套等不可或缺的因素，也可以高于或低于竞争对手的价格出售。如果它高于基本价格，它必须具有超过竞争对手的优势，这样客户才愿意支付更高的价格。
以利润为定价目标是一个抽象的数字，也是一个大前提。如果要指定目标，也可以以投资利润率为定价目标。也就是说，在整体投资加上预定的投资利润率的基础上，计算出所售楼房的价格。但是投资的合理利润率是多少呢？在房地产市场如火如荼的90年代初，房地产市场的投资收益率高达40%。当市场变得成熟和规范时，房地产的平均利润仍可能高于社会平均利润，以高风险、高回报为特征的房地产平均利润将在10%-20%之间。