户型在房产评估中的中的重要性

在房产价值的影响因素中，户型其实占了很重要的比重。在二手房市场，同一地段、同一栋楼的户型设计优秀的单位往往成交速度快、成交价格高，而户型较差的单位则更难成交。即使开发商销售，也会出现销售困难，可见户型对房屋价值的影响很大。
仔细分析一下，就不难理解户型对房屋价值的影响了，因为户型的平面设计是否合理，直接影响居住质量。可以说，户型是影响居住品质和居住方式的最直接因素。优秀的户型应该具备以下基本特征。
1。充足的向阳面和采光面。合理的户型应该有2-3个房间(厅)，带阳光湾。3个房间南侧宽度宜为10-12m，进深宜为10-12m(多层)和12-14.5m(高层)。日照、采光、通风能满足基本要求，而差户型的进深在15m左右，有的甚至达到16.5m(不含边盖)而且通风不畅，人们往往依靠人工通风。否则室内空燃气洁净度差，尤其是装修不久的房子。空燃气的污染程度远高于开间大、进深小的住宅。所以可以说，大开间小进深的房子，因为居住品质高，所以房产价值比小开间大进深的房子高。
其实按照标准的建筑标准，开间和进深都有合理的标准，开发商也很清楚这一点，但为什么要建大进深公寓呢？应该说进步很大的不是设计师的原因，而是高昂的地价和严格的规划条件。往深处走很容易得到容积率。即使开发商不提高容积率来降低楼面价，在一系列严格的规划条件下，开发商也只能通过增加进深来达到预定的容积率。否则，因设计好户型而牺牲容积率，就意味着楼面价的提高，让本来就高的销售价格更高。因此，开发商往往利用楼面价、容积率、建筑高度、建筑间距、中央花园等绳索来增加进深，以达到在不牺牲容积率的情况下建设中央花园的目的。有时候，情节的形状是不幸的。当三排建筑间距不够，两排找不到容积率时，开发商不得不增加单体的进深2-3米。因此，在
2。客厅朝南。客厅的利用率往往高于卧室。在江浙一带日照要求高的地区，可以在一个朝南、阳光充足的客厅里尽情玩乐和休息，这是居住品质的重要体现。但目前更多的高层建筑单元都是朝北或者中间，采光不足，更谈不上日照。因为客厅的采光很重要，所以侧盖往往比中盖更受欢迎。虽然西盖阳光强烈，但人们宁愿接受这个缺点，也不愿选择中盖，可见客厅采光的重要性。
3。尽可能打开厕所的窗户(魏明)。在传统观念中，卫生间似乎并不重要，但在现代生活中却成为了生活品质的重要组成部分。不仅是洁具不断升级，卫生间的采光通风要求也越来越高。明亮的卫生间采光通风远强于黑暗的卫生间，尤其是通风。对于浴室来说，保持10%的通风是非常重要的，尤其是在非典时期.因为的舒适度远高于暗卫，所以一些高档建筑以牺牲建筑面积为代价，尽可能设计成的样子。但实际上很多地产项目往往做不到这一点。大部分高层或者小高层的卫生间都是暗卫生间。
4。功能布局紧凑，走道面积或功能不确定的区域尽量小。优秀的户型经过设计师精心划分，每个区域功能明确，可谓合理紧凑，几乎没有浪费空房间，让出高价的消费者心理平衡。然而，有相当比例的大型公寓建筑是近年来开发的。虽然面积很大(150%以上大于%平米)，但是功能布局很不合理，很多/[/k0。被消费者视为浪费的空房，不仅新房难卖，二手房转让时也很难达到与功能紧凑的中小户型同价，这也是鉴定时要充分注意的。
5。交错的过渡层。前几年流行错层，有南北向的，也有东西向的，尤其是进深大的。为了增加变化，往往在南北方向有高低错层。