2009年公务员考试申论热点：“断供”问题及对策

最近深圳房价下跌，很多人发现房子价值缩水。欠银行的房子贷款金额甚至超过了现在能卖的房子的市场价。有些房主选择把房子扔给银行，而不是偿还银行贷款。“房屋供应违约”一度在美国引发次贷风暴，捆绑全球经济。也是一个“截”。这会导致中国的房贷危机吗？

最近几个月，深圳房价明显下跌，部分楼盘价格跌幅超过首付，使得未付款总额超过当前市场总价，于是出现了“断供”现象。因为美国次贷危机的例子，社会各界对深圳楼市的“断供”现象产生了广泛的关注。

一、什么是“断供”现象

广义来说，只要抵押借款人不再向银行偿还剩余的抵押贷款，就是“违约”。抵押的主体可以是个人，也可以是企业；抵押的对象可以是房产，也可以是汽车。“断贷”的原因也有很多。可能是借款人因经济形势恶化无力还贷，也可能是支付欲望发生了变化，如市场变化，抵押物市值不足以偿还剩余的抵押贷款，借款人选择“断贷”。作为一种经济现象，其实“断供”一直存在。会产生多大的经济影响，要看行业、范围、发生程度。

需要指出的是，目前中国房地产领域出现的“断供”现象，不会导致“中国式次贷”或“深圳式次贷”的问题，也不足以引发普遍的金融危机。

第二，对“断流”现象的分析

首先，目前“房源断供”现象主要集中在深圳的部分区域，涉及的“面”比较窄，“量”相对较少。中国人民银行深圳中心发布的统计数据显示，2008年5月末，深圳个人住房贷款不良率为0.67%，较年初小幅上升约0.04%。可见，目前中国房地产领域的“断供”现象，虽然是一个值得关注的现象，但并没有形成普遍的浪潮。

其次，现阶段住房贷款人选择“断供”的原因主要是“负资产”的出现。根据国家发改委和国家统计局的调查，2008年第二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%。虽然很多城市观望情绪浓厚，房价也在不断调整，但从全国范围来看，房价一定程度的调整，以及部分地区、部分楼盘价格的下跌，整体上还不足以造成“负资产”的普遍出现。无论是房地产价格的波动，还是由此产生的“负资产”问题，我们国家都没有达到美国次贷危机的程度。美国爆发次贷危机时，虽然加州等房地产泡沫严重的地区占主导地位，但全国各地房地产价格明显下降，“负资产”现象十分普遍。

再次，深圳“断供”问题实际上只涉及贷款购房者和银行，与整个金融市场的联动有限，短时间内不会产生普遍影响。我国银行贷款管理也存在一些问题，如对个人信用审查不足，商业银行迷信住房抵押贷款的安全性等。但总体来看，各商业银行仍严格执行国家贷款政策，首付比例尤其是二套房首付比例远高于美国次贷，信用风险也未达到美国次贷水平。所以，当前深圳“断供”现象与美国次贷危机相比，成因相似，但实质和路径不同，不足以引发金融危机。

三、防止“断供”现象的对策

次贷危机的爆发提醒我们，要高度重视和警惕“断供”的新动向，尤其是银行业要有足够的风险意识和防范措施。房地产市场的降温是造成深圳“断供”现象的原因。目前，虽然全国70个城市房价同比仍在上涨，但市场观望情绪浓厚，成交量萎缩，房价不断调整。这种市场氛围会持续多久，深圳的“断供”案例是否会蔓延到其他城市，都需要研究并采取必要的防范措施。

从这个意义上说，深圳楼市的“断供”现象是对中国房地产金融管理的一个警示。一方面，我们应抓紧时间，采取积极措施解决相关问题；另一方面，完善风险控制体系，构建安全的房地产金融。具体措施如下:

一是加强住房抵押贷款风险控制，加强交易风险的计量和管理。在我国，住房抵押贷款被商业银行视为低风险、优质的资产业务，是商业银行正在大力发展的主营业务。美国的次贷危机和深圳的“贷款违约”现象表明，住房抵押贷款虽然是优质资产，但也会导致风险的产生和积累。因此，必须深化银行内部改革，增强银行的风险防范能力；完善不良贷款监控体系，做好客户风险监管。

二是完善个人信用评级和管理数据库，提高个人抵押贷款资产质量，加强个人住房信贷监管。目前国内没有完整的个人信用记录和严格的个人信用评估体系，没有对借款人进行细致的分类和区别对待。因此，要继续完善个人信用体系，重点加强与税务等政府管理部门的合作，完善个人信用体系；完善相关法律法规，加强对失信违约行为的惩处力度。

三是研究市场规律，完善宏观调控，促进房地产市场健康稳定发展。房价是影响按揭贷款发放、贷款规模和贷款折扣的关键因素。房价的波动会极大地影响按揭贷款的价值和借款人还贷的意愿和积极性。稳定的房地产市场和合理的房价是个人住房信贷市场健康发展的重要保障，也是构建和谐房地产市场的必然要求。因此，有必要认真总结近年来宏观调控的经验，加强对市场规律的研究，切实构建安全的房地产金融体系，促进房地产业健康发展。