08城市规划师建设用地性质变更管理

第四部分，建设用地性质变更的管理
例1
1993年，X市粮食局以建设粮油批发市场为由，通过当地政府以每亩22000元的价格征用小北村耕地109.58亩。当年粮食局征地计划是每年批发零售粮油2500万吨，营业额2000万元，利税100万元。据说它的规模将是全省第一，这将使城市的经济繁荣。然而之后发生的事情，却让小北村的村民愤怒了很多年。粮油批发市场没建起来，国家和地方人民都没兑现。100多亩耕地落到了粮食局手里。随后，这些耕地邓被侵害成几块，每块约420平方米，土地使用权以入股的形式转让给个人和部分单位，每块3.5万元。获得土地使用权的人建造了自己的房子、商店、酒店、公司等。粮食局自己建的粮油批发交易大厅只有200平米，一直没有开业。征用了100多亩地，只建了这么一个小交易大厅。就连这个交易大厅，现在也租给了私人，成了存放方便面的仓库。两名以上村民代表表示，如果被征用的土地确实是国家需要的，他们会理解并支持。但他们现在看到的，真的让他们不服气。不管怎样，他们都要查清楚，做个声明。
点评:这是一起典型的擅自改变建设用地性质，私自转让土地使用权的案件。情节严重，造成恶劣影响。当初粮食局以建立粮油批发市场为由征用农民土地，其建设项目必须与批发市场相关，否则就是违法用地。但粮食局并没有按照规划和原计划规模建设批发市场，而是将大部分土地转为房地产开发。被征用的耕地改变了用途，做的事情与粮油批发贸易无关。实际上改变了建设用地的性质。粮食局因征地后情况变化需要变更建设项目的，还应当按法定程序向规划行政管理部门和规划行政管理部门重新申请。首先，粮食局要持规划行政主管部门同意变更开发新建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变土地使用性质的申请。其次，规划管理部门根据有关批准的规划，对粮食局的申请进行审核。如果有，会提出变更土地的规划设计条件。这包括相关的技术条件、技术标准以及与周围建筑的关系。粮食局需要对变更后的土地重新办理建设用地规划许可证。因此，改变土地使用性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据《城市规划法》的有关规定对其进行行政处罚。
例2
某房地产开发公司与市区某乡镇政府协商，准备使用该乡镇的土地进行开发经营。经协商，乡政府与房地产开发公司签订协议，共同组建该公司。协议约定，双方成立联合公司，在乡镇提供50亩土地，由房地产开发公司出资在这块土地上建设60栋别墅，作为度假村，吸引市区游客。预计利润会很可观。联合公司开始运营后，房地产开发公司全权管理，村里不参与管理过程。双方合资期限为50年。无论盈亏，公司每年定期向村里缴纳固定的利润和管理费。
点评:房地产开发公司与乡政府的这种合作是极其违法的。表面上是合资公司，实质上是变相租赁土地。
首先，承包主体资格不对。乡镇政府作为一级政府，行使行政职能，不能以自己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为公司的股东。我国新修订的《土地管理法》第十条明确规定:“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。”因此，乡政府不能代表农民单方面处置土地并从中获利，不能与房地产开发公司签订联营公司合同。另外，这个联合公司的协议也是非法无效的。合同规定，所谓的村不参与公司的任何管理过程，只定期收取利润和费用，不承担风险等。，这完全不符合一般合资企业所遵循的共同投资、共同经营、利益共享、风险共担的原则。说明村里根本就是想通过出让土地使用权来赚取利润，而不是为了合资公司。正如我国《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。”农业用地要转为非农业建设用地，必须由国家征用，土地使用者还必须向国家缴纳土地出让金。明明是乡镇政府转让土地使用权或者租赁土地，却声称是合资公司，没有缴纳国家相关税费。这种合资协议实际上是一种规避法律、逃避税费、变相出租转让土地的行为，其违法性显而易见。
其次，对上述事件的处罚可以在《土地管理法》第七十三条规定:“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；违反土地利用总体规划，在非法转让的土地上新建建筑物和其他设施的，应当限期拆除，并恢复土地原状。符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”