探索独立工矿企业物业管理的发展模式

摘要:本文认为工矿企业的物业管理应有自己的发展模式。 21世纪是中国物业管理行业发展、完善和成熟的重要阶段。在这个阶段，会有一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。 对于石化行业的物业管理来说，质量理念与品牌理念的竞争、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务理念到服务方式、从经营理念到市场定位做出相应的改革，以适应发展的需要。 在国内物业管理规章制度不断完善、物业管理市场容量不断扩大的机遇下，物业管理企业应坚持“以人为本”的服务理念，不断创新服务平台，从而获得市场。 关键词:改革尝试、良性发展、精益高效、以人为本、根深蒂固的资源配置、环保意识、规模经济中国石油化工集团公司所辖油田、炼油、化工企业是典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境、生产等特点，承担着沉重的社会负担。 知情者中的造纸炼油化工企业大多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系。由于油区分布广，居民区建设分散，没有城市的支撑，石油企业不得不构建一个自我封闭、无所不包的社会化服务体系。 截至2000年底，中石化集团社会化服务体系拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20多万人。 物业体系是社会服务部分的主要内容，居住面积4300多万平方米，共有房屋66万多套，各类物业公共基础设施和娱乐设施4万多项，资产原值超过20亿元。 从事物业管理的有近8万人。 1998年，经国务院决定，对石油石化行业进行重组，整合上中下游业务。 为了适应国际竞争的需要，寻求更大的发展，中国石化集团于1999年对内部业务和资产进行了重组。 核心业务中的优良资产从集团公司中剥离出来，重组为中国石油化工股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦和香港成功上市。 非核心业务，占员工60%，大量不良资产作为存续企业留在母公司，主要包括专业化建设、生产后勤辅助、多元化经营、社会服务等。 过渡期内，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的管理政策。 社会服务部分的改革目标是未来从企业中分离出来，最终在条件成熟时交给政府，回归社会。 国有企业办社会的方针和企业制度的重大变化对物业管理体制提出了新的要求。 像石油石化这种缺乏城市支撑的独立工矿区，物业管理行业未来的发展方向是什么？应该采取什么样的发展模式和对策？本文就这些问题做了粗浅的探讨。 1.石化集团物业管理的探索与实践伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务重要组成部分的物业管理系统也进行了一些改革尝试，取得了一些进展。一是组建了专业的物业管理团队。 根据石化集团重组改制的总体要求，将企业社会部分的人员和资产从原主要生产单位中分离出来，成立专门的社区管理和服务机构。 比如在油田企业管理上，有公用事业管理部门，分段设立若干社区管理中心(二级单位)，下设物业管理公司或物业管理站，负责居民小区的日常管理。 二是物业管理覆盖面大幅拓宽。 目前，住宅物业管理和服务涉及房屋维修、基础设施和公共设施管理、居住环境综合治理、治安、卫生、绿化、交通和消防管理，为居民提供日常生活服务，组织健康有益的娱乐活动，丰富社区文化生活。 第三，根据关联交易原则，物业公司形成了新的经营机制。 物业管理公司做到了资金来源规范、成本清晰、费用透明。 物业管理费的缴纳和结算实行业主(即主体单位)和服务单位(即物业管理公司和车站)的联合签认制度。 物业管理单位实行独立核算，根据满意率指标进行综合考核。 四是形成了合理的服务定价机制 定价是业主和委托服务商关注的焦点。 为体现公正、公平、公开的精神，服务价格确定的原则是:在国家定价中，执行国家规定的价格；在国家定价中，应执行市场价格；国家定价和市场定价的，以实际成本+合理利润为基础；如果上述条件不适用，价格由双方协商。 物业管理改革的实践证明，独立工矿企业住宅小区实施物业管理，得到了主体单位和居民的支持，总体效果是好的。 首先，矿区的面貌发生了很大的变化。 居民生活质量和环境质量明显改善，广大员工安居乐业。 二是矿区城镇化水平显著提高。 实施物业管理，解决了过去长期存在的各自为政、重复建设的局面，为住宅小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件。 物业管理进一步拓展了社区的综合服务功能，加快了矿区的城市化进程。 |考|三是有力推动了企业社会主义精神文明建设。 创建省市级文明住宅小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理是创建文明住宅小区的重要组成部分。 在文明住宅小区建设过程中，居民的参与有利于塑造其文明意识、环保意识和健康向上的行为规范。 第四，解放了主体单位的生产力，促进了生产的发展和经济效益的提高。 随着物业管理的实施，实现了企业生产经营与社会服务体系的分离，主体单位彻底摆脱了生活和后勤的后顾之忧，便于集中精力进行生产经营。 同时，物业管理系统和主体单位在资产、资金、人员上做了三区分，明确了成本，有效解决了过去生活后勤占用生产成本的问题。 虽然中石化集团已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上还处于起步阶段，没有完全摆脱行政化、福利化的运行模式。 物业管理资金来源主要是行政补贴，个人缴纳的费用很少。 公司造血功能不足，尚未建立健全企业化管理、社会化服务、自力更生的发展机制。 由于员工收入水平低，居民支付能力不足，福利观念根深蒂固，矿区没有能够支撑物业管理公司自立的服务市场。 从物业管理队伍本身来说，也存在整体素质差、管理手段落后等问题。 二、独立工矿区物业管理的定位和基本思路。物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速兴起和发展的事实证明，物业管理在中国具有强大的生命力。 独立工矿企业实行物业管理，是顺应建立现代企业制度的改革方向，顺应社会发展趋势，反映职工群众提高生活环境质量的诉求，促进矿区经济文化繁荣的重要举措。 实施物业管理的目的是为业主提供有效、经济的服务，最大限度地提高物业的使用价值和效用，为居民提供优美、舒适、安静、快乐、健康的生活环境。 物业管理连接着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理回报的经营行为，也是社区文化建设的重要内容。 从贯彻“三个代表”要求的政治高度来认识和对待物业管理，把物业管理与建设文明矿区、塑造有理想、有道德、有纪律的公民、营造温馨和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理向规范化、市场化、专业化、社会化健康发展 [/h]