综合应用：房地产工程项目“5+8”管理模式

最近参加一位朋友的饭局，席间一位房地产公司的朋友听说我在做房地产工程项目管理的咨询顾问工作，就和我抱怨说，他们公司也请了咨询公司梳理了流程管理、编制了很多流程文件，但是最后落实在具体项目管理上效果却并不很理想，他问为什么会出现这种情况。我对他说，流程管理只是一种管理手段，并不是包治百病的灵丹妙药。如果没有其他体系的支撑，如果没有紧密围绕项目管理的核心要素，光就流程而流程，落实在具体项目管理是很难实得其效的。
　　我想这个问题可能也是困扰在许多房地产公司的一个问题，到底什么样的一种管理模式适合房地产工程项目管理。
　　房地产企业作为管理型的项目型组织，我更推崇的是一种项目集成管理模式（即房地产工程项目“5+8”管理模式）可能更适合于房地产工程项目管理。
　　何谓房地产工程项目“5+8”管理模式，请看下图：

围绕房地产工程项目五大核心要素（质量、进度、成本、安全、环境），构建八大体系（权责体系、计划体系、采购体系、流程体系、沟通体系、监控体系、后评价体系、风险体系），以实现项目管理目标，取得项目最终成功，这种管理模式被称之为房地产工程项目“5+8”管理模式。
　　按照PMBOK的理论思想，一般是把质量、费用、时间定为项目管理的三要素。但是随着社会的迅猛发展，在房地产工程项目实施过程中，安全和环境问题日渐突出，而且直接影响到项目管理的成败。传统的三要素控制理论已经不能满足现代房地产工程项目管理的实际需求。房地产工程项目核心要素，正是在传统的三要素基础上，吸纳了安全和环境两要素，构成了房地产工程项目五大核心要素（质量、进度、成本、安全、环境）。
　　按照系统论，系统化的模式一般包括四个要素：输入、过程、输出和反馈。戴明模型（戴明环）是一种适用于管理系统的系统化模式，包括策划（Plan）、行动（Do）、检查（Check）和改进（Act）四个相互联系的环节，通过这四个环节构成一个动态循环并呈螺旋上升的系统化管理模式。戴明模型的核心思想就是通过持续改进使管理系统更健康、高效、优化。目前，质量管理体系（ISO9001）、环境管理体系（ISO14001）和职业健康安全管理体系（OHSAS14001）均采用戴明模型这种运行模式。而八大体系（权责体系、计划体系、采购体系、流程体系、沟通体系、监控体系、后评价体系、风险体系），也正是体现戴明模型的核心思想。
　　因此，房地产工程项目“5+8”管理模式正是在传统的项目管理三要素控制理论经常上，源于丰富的房地产工程项目管理实践和经验，吸纳了安全和环境两要素，结合现代项目管理理论，采用系统论的观点透析房地产工程项目成功和失败的本质以及深层次因素而发展起来的一种项目集成管理模式。最近参加了一个朋友的饭局。席间，一个房地产公司的朋友听说我是做房地产项目管理的顾问，向我抱怨他们公司也请了咨询公司整理流程管理，编了很多流程文档，但是最后在具体项目管理上效果不是很理想。他问为什么会这样。我告诉他，流程管理只是一个管理工具，不是包治百病的灵丹妙药。没有其他系统的支持，没有项目管理的核心要素，很难在具体的项目管理中有效实施。
我觉得这个问题可能也是困扰很多房地产公司的问题。房地产项目管理适合什么样的管理模式？
作为一个被管理的项目组织，房地产企业，我更倾向于一种项目集成管理模式(即房地产项目的“5+8”管理模式)，可能更适合房地产项目管理。
什么是房地产项目的“5+8”管理模式？请看下图:

围绕房地产项目的五大核心要素(质量、进度、成本、安全、环境)，构建八大体系(权责体系、计划体系、采购体系、流程体系、沟通体系、监控体系、后期建设)。
根据PMBOK的理论思想，质量、成本和时间一般被定义为项目管理的三要素。然而，随着社会的快速发展，在房地产项目实施过程中，安全和环境问题日益突出，并直接影响到项目管理的成败。传统的三要素控制理论已经不能满足现代房地产项目管理的实际需要。房地产项目核心要素在传统三要素的基础上，吸收了安全和环境两个要素，构成了房地产项目五大核心要素(质量、进度、成本、安全和环境)。
根据系统论，系统模式一般包括四个要素:输入、过程、输出和反馈。戴明模型(pdsa)是一个适用于管理系统的系统模型，它包括四个相互关联的环节:计划、实施、检查和改进。通过这四个环节，形成一个动态循环、螺旋式上升的系统管理模式。戴明模型的核心思想是通过持续改进，使管理体系更健康、更高效、更优化。目前，质量管理体系(ISO9001)、环境管理体系(ISO14001)和职业健康安全管理体系(OHSAS14001)都采用戴明模式。八大系统(权责系统、计划系统、采购系统、流程系统、沟通系统、监控系统、后评估系统和风险系统)是戴明模型的核心思想。
因此，房地产项目“5+8”管理模式是在传统项目管理三要素控制理论的基础上，从房地产项目管理的丰富实践和经验出发，吸收安全和环境两个要素，结合现代项目管理理论，用系统论的观点分析房地产项目成败的本质和深层次因素而发展起来的一种项目集成管理模式。