《城市规划实务》考试复习要点(2)

2.城市规划文本的起草
要求掌握城市总体规划文本和控制性详细规划文本的格式和内容。
(1)规划文本的格式
总体规划和控制性详细规划文本均以简洁明了的文字表述，表明各自规划的规定性和指导性内容(控制性详细规划还应表明对有条件规划许可的要求等。).经批准后，分别作为实施和管理总体规划和土地利用、开发建设的法律依据。规划文本格式的突出特点是简洁明了，规划成果以条款格式表达。
(2)规划文本的内容。
实务第7页第11-12页，分别概述了总体规划文本和控制性详细规划文本的内容，大家要好好把握。特别是要把握好控制性详细规划文本中的规定性、指导性、附条件规划许可三个控制指标的内容；要掌握和应用建筑密度、容积率、绿地率等名词的含义和计算方法。
3。“一书两证”的制定和发放。
(一)城市规划实施中应掌握的几个原则
“一书两证”的制定和颁发，以下规划设计条件的制定，城市规划实施管理案件的处理，都属于城市规划实施管理的内容。根据《城市规划法》和国务院、建设部的有关文件精神，我认为在城市规划的实施和管理中，应掌握以下原则:
1)城市政府的主要职责是规划好、建设好、管理好，城市市长应重点做好这方面的工作。
2)城市规划区内的土地使用和建设必须符合城市规划，服从规划管理。任何单位和个人在城市规划区内进行建设活动，应当严格执行“一书两证”的法定制度。
3)城市规划应由城市人民政府集中统一管理，规划管理权不得下放。城市规划的组织审批权、土地利用和建设规划的审批权、“一书两证”的发放权必须集中在城市人民政府及其城市规划行政主管部门。下放的规划审批权必须在限期内无条件收回。
4)本市辖区内各类开发区的规划建设应纳入全市统一规划管理。已下放给开发区的规划组织审批权、用地规划及建议审批权和“一书两证”发放权，应归还给开发区所在地城市人民政府及其城市规划行政主管部门。适用于各类开发区、大中城市等设立的规划管理机构。、确有必要并有必要服务的，只能作为上级城市规划主管部门的派出机构，行使上级城市规划主管部门委托的建设项目建议权和规划实施监督检查权。
(2)掌握建设项目选址意见书的格式和内容。
1)建设项目设计任务书(可行性研究报告)报批时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
2)建设项目选址意见以表格形式体现，格式见《实务》第35-38页。
3)建设项目选址意见书内容。建设选址意见书的内容必须包括建设项目的选址红线组和用地范围。
4)选址意见书实行分级审批。
在《实践》中列举的分级审批管理的第四条和第六条，目前在我省执行得并不好。有些城市不按规定报省建设厅审批核发选址意见书，而是直接审批核发，与国家规定相悖。建设部1997年177号文件(建设部关于认真贯彻落实《中共中央关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》的通知)进一步规定:“今后，对涉及新增建设用地的建设项目、大中型建设项目和对城市规划实施有重大影响的建设项目，原则上， 项目所在地城市城市规划行政主管部门负责根据城市规划提出选址意见和具体规划设计条件，报送批准建设用地或者建设项目的部门的同级城市规划行政主管部门。 未经相应的城市规划行政主管部门批准，其所在地城市规划行政主管部门不得核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
(3)掌握建设用地规划许可证核发的程序和要求。
1)明确建设用地规划许可证是向土地管理部门申请土地使用权的必要法律凭证。取得建设用地批准文件，未取得规划部门核发的规划许可证占用土地的，批准文件无效。
2)核发建设用地规划许可证的程序和要求。
A、建设单位应当在依法取得建设项目选址意见书后，向城市规划主管部门申请办理用地手续；
B .城市规划主管部门提出规划设计条件；
C .城市规划主管部门核发建设用地规划许可证。以下两种情况，需要完成规划主管部门提出的要求后，方可发放建设用地规划许可证。一是涉及需要审查修建性详细规划的项目；二是以出让或转让方式取得建设用地的项目。
(4)掌握建设工程规划许可证的核发程序和要求。
1)应当明确，建设工程规划许可证是城市规划主管部门根据城市规划的要求，实施城市规划，管理各项建设活动的重要法律文件。凡未取得规划主管部门核发的建设工程规划许可证或未按许可证规定进行建设(包括在单位院内建设)的，均属违法建设。
2)核发建设工程规划许可证的程序和要求。
A .建设单位依法取得建设用地后，应当根据规划部门提出的规划设计条件，向规划部门提交建设项目的规划设计成果。
B .城市规划主管部门对建设单位提交的规划设计成果进行审查；
C .规划主管部门根据批准的规划设计图纸，在施工现场放线验线；
D .规划主管部门向建设单位发放建设工程规划许可证。
4。规划设计条件的制定
(1)掌握居住区详细规划设计条件的基本内容。
1)居住区详细规划设计条件的基本内容请参见《规划设计条件实务》第三十八条，共10条。
2)应当明确，城市规划主管部门对某一居住区提出的详细规划设计条件，是规划主管部门审批居住区规划设计方案的依据。
2)掌握建设项目规划设计条件的基本内容。
1)建设项目规划设计条件的基本内容见《实践》第38页规划设计条件的内容，共10条。
2)应当明确城市规划主管部门对规划区内的建设项目提出的建设项目规划设计条件，是城市规划主管部门审批建设项目规划设计方案的依据。
(3)城市规划实施管理案件的处理。
l、掌握建设用地性质变更的核查。
要重点掌握建设用地变更的程序。属于一般区域的项目，由城市规划主管部门依据城市规划和相关法律审批，并报市政府备案；重点地区的项目，由市规划主管部门审查，报市政府批准；属对城市总体布局有重大影响的规划用地性质的变更，必须经市人民代表大会及其常务委员会审查同意后，报原规划审批机关审批。
2。掌握建筑工程设计方案分析的综合评价。
关注综合评价七大要点，参见《实践》第41页。
3。掌握建设项目竣工规划验收的内容和综合评价。
建设项目竣工规划验收的主要内容:包括房屋拆迁、用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、停车位、绿地率、拟配置的设施等。是否按照规划主管部门批准的文件和核发的建设工程规划许可证的要求进行建设。
4。查处违法用地和建筑物。
(1)掌握违法用地的定义及对策。
1)违法用地的界定。违法用地是指未取得规划部门核发的建设用地规划许可证占用土地和未取得规划部门核发的建设用地规划许可证的规定占用土地两种情况。
2)查处违法用地的对策。规划部门一旦发现违法用地，必须立即责令其停止建设活动，并依据《城市规划法》和省、市规划管理办法的有关规定进行处理。未取得规划主管部门核发的建设用地规划许可证占用的土地，由县级以上人民政府收回。
(2)掌握违法建筑的定义和查处对策。
1)违法建筑的界定。《实践》第53页列举的7种情形，都是违法建设。
2)查处违法建设的对策。
A .处理违法建设应当遵循合法、及时、准确、公开、教育与管理相结合的原则。
B .违法建设的查处程序。并停止立案登记，作出处罚决定并申请强制执行。
3)在整个处理违建的过程中，实际操作文书有九种形式。参见第56-54页的练习。