浙江省2008年10月自学考试房地产评估试题

二。选择题(本大题共10个子题，每个子题1分，共10分)
每个子题所列五个选项中至少有两个符合题型要求。请在问题末尾的括号内填写他们的代码。错的、多选的、少选的、不选的都没有分数。
21。根据所有权关系，房地产价格可分为()
A .单价
B .转让价格
C .所有权价格
D .使用权价格
E .抵押价格。

22.采用成本法评估地价时，土地开发费用涉及_ _ _ _ _等项目。()
A .基础设施建设费
B .土地使用权出让金
C .公共配套设施建设费
D .安置补助费
E .耕地占用费

23.人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量和()
A .人口密度
B .人口素质
C .人口规模
D .人口总量
E .人口结构。

24.与其他指数相比，房地产指数具有()
A .综合性
B .系统性
C .区域性
D .波动性较小
E .可比性。

25.路线价格估价方法的关键是路线价格与()
A .深度修正率的确定
B .资本化率的确定
C .土地总价款的确定
D .城市规划用途的确定
E .标准宗地的确定。

26.在收益法中，只有_ _ _ _ _条件才能作为有效总收益。()
a .
b .
c .
d .未来实际收入
E .当前实际收入。

27.在应用市场比较法时，必须注意该方法的局限性，以保证评估结果的科学性和准确性。这些限制是()
A .实用性
B .风险性
C .可替代性
D .常态性
E .可纠正性。

28.目前区位理论的流派很多，包括()
A .成本学派
B .市场学派
C .行为学派
D .宏观学派
E .微观学派。

29.使用残值法进行估价时，要正确分析房地产市场，正确预测()
A .专业费用
B .利息
C .房地产销售价格
D .开发建设成本
E .开发商利润。

30.城市基础设施的完善程度一般用_ _ _ _ _ _来衡量。()
A .设施种类是否齐全
B .设施水平
C .功能保证率
D .设施利用率
E .设施修复率。

三。判断正确的问题(本大题9个小题，每个小题2分，共18分)
判断以下每个小题的对错。正确的在问题后的括号内打“√”，不正确的打“×”，并对划线部分进行更正。
31。在中国，土地权益主要是指土地的使用权和所有权以及由此衍生的一系列其他权益。)
32。土地自然条件的差异是绝对地租形成的自然条件和基础。)
33。人口与房地产价格之间存在负相关关系。)
34。基准地价代表每块土地的价格。)
35。衡量公共交通便利程度的主要标志是每个用地单位拥有的公交站点数量。)
36。所谓类似房地产，是指与估价对象在用途、建筑结构、规划条件等方面相同的房地产。在同一个供需圈。)
37。以成本估价法为基础的成本应是开发或建造类似房地产的实际成本。)
38。在现有的航线价格法中，“4321”法则属于一个算术法则。)
39。基准地价评估包括基准地价的确定。( )

四。简答题(这个大题有3个小题，每个小题4分，共12分)
40。简单回答一下基准地价评估的原则。
41。简单回答一下德尔菲法确定权重的基本程序。
42。简单回答一下城市地域因素的主要内容。

5.计算题(这个大题有2个子题，每个子题10分，共20分)
43。某市郊区房产近期价格水平1500元/m2，年净收入180元/m2，资本化率12%。根据现有资料，五年后，该区域将划入市区，建设道路、大型综合百货商场及配套商业服务设施，达到现有市级商业中心的繁荣程度。据了解，本市现有市政商业中心类似地段的楼盘价格为4000元/平方米。预计新商业中心建成投入使用后，估价对象的价格也可达到4000元/平方米。得知这一消息后，试着评估一下这个郊区的房地产价格。
44。某市有一块5000平米的地要卖。在城市规划中，该土地属于居住用地，建筑容积率为2。据调查，该房屋的售价、开发建设成本、税费、正常利润率等信息如下:
(1)房屋单价2600元；
(2)建设期2年，建设期内平均投入建设费用和专业费用；
(3)工程造价:1200元/㎡；
(4)专业费为工程造价的10%；
(5)利息按年利率10%计算；
(6)管理费用和销售费用合计30万元；
(7)投资利润率按20%计算；
(8)营业税及附加按售价的5.5%计算。
试着估算一下这个地块的单价和楼面价。

不及物动词论述题(此大题由2个子题组成，每个子题10分，共20分)
45。试述房地产估价的现实意义。
46。试论房地产估价报告的作用。