2008城市规划师实务实例分析

例
某企业位于市中心重点区域，占地24500平方米。由于利润不佳，它计划利用其区位优势出售一些多余的工厂用地并建造房屋。与房地产开发商达成协议后，由房地产开发商向市规划行政管理部门申请建设住宅。规划行政主管部门已核实城市总体规划和控制性详细规划，用地性质规划为公共设施用地。市规划管理部门对周边建设情况和各种条件进行实地调查分析后，认为可以改变土地使用性质，向市政府请示。经市政府批准后，颁发“两证一书”。
评估:根据城市总体规划和控制性详细规划，市规划行政主管部门经现场勘察后作出分析，认为可根据土地的具体位置和条件改变土地性质。因为该地块“位于城市中心重点区域”，根据规划法的规定，重点区域的控制性详细规划由市政府审批，调整必须经市政府批准，才能改变土地性质。因此，城市规划行政主管部门的审批程序合法合理，“两证一书”经报请市政府批准后已发放，是正确的，不是多余的。
例2
某区属企业位于某工业区，占地8400平方米。由于设施老化，产品落后，最终破产。区政府想利用原厂区的土地开发房屋，安置下岗职工。向市规划行政主管部门申请后，以该土地在城市总体规划的控制性详细规划中属于工业用地，土地性质不能改变为由被驳回。
点评:城市规划行政主管部门的做法是对的。因为城市规划行政主管部门考虑到该企业位于工业区，如果建住宅楼，会带来一系列问题，如子女上学、购物、文化娱乐等。此外，废气、粉尘、噪音等。周边工厂企业生产的会对居民产生不良影响，所以不可能开发建设居民楼。但是，城市规划行政主管部门可以根据具体情况，建议区政府采取土地置换的方式，将部分位于居民区的工业企业搬迁到这里，然后对腾出的位于居民区的土地进行开发建设，将这方面的资金用于安置下岗职工。这样你就能得到你想要的效果。
例3
某中学有两处校址，其中一处位于城市中心区，占地4000平方米；另一个位于中心区外围，面积8000平方米。按照国标，两处都不符合中小学用地标准。因此，教育部门拟将两地合并，向城市规划行政主管部门申请，经市政府批准，出让位于城市中心区的土地，开发公共设施项目，用置换资金征用中心区外围校区旁边的一块土地，建设标准中学。
点评:改变位于城市中心区的校址使用性质，不仅合理，而且应该积极支持。根据《规划法》的要求，市政府可以根据城市经济社会发展情况调整城市建设用地。一所中学有两个校址，都不达标，这是不合理的。市政府应调整不合理的用地。使城市功能更加合理。
例4
某闹市区北部某工厂位于主干道安平北路东侧，总用地面积4.5ha，由于城市建设的发展，工厂周边建起了许多居民区，安平北路两侧也成为了商业和办公区，工厂成为了污染扰民企业。但由于其独特的功能，良好的市场和良好的经济效益，该产品无法停止。根据工厂主管部门的意见和城市详细规划的要求，拟对工厂进行搬迁并出售原址，所得资金用于搬迁。出让后原址2.0ha改为商业办公用地，1.8ha改为公寓用地，原家属宿舍占地约0.7ha.
点评:这是改变原工业用地使用性质的规划选址管理问题。按照改变建设用地性质的程序，按规定办理审批手续:
1。工厂申请改变土地性质。生产企业应持上级主管部门同意改变用地性质、出售场地和搬迁的文件，向城市规划主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。
2。由城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门应当根据经批准的控制性详细规划和有关法律法规的规定进行审核。因为工厂位于闹市区。城市规划行政主管部门应将审批意见报市政府批准。然后把建设项目选址意见发给工厂。
3。城市规划行政主管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在出具选址意见的同时，根据本地区的具体情况和有关技术要求、标准，向工厂提出各地块的规划设计条件。
4。受让方和生产方申请立项。生产企业持城市规划行政主管部门的批准文件和与受让方的协议，向规划部门申请项目建议书。
5。办理土地转让手续。工厂凭城市规划行政主管部门、市规划部门的批准文件和与受让方签订的土地出让协议，到国土部门办理土地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各种区块的规划设计条件。
6。受让人申请建设用地规划许可证。受让人持规划部门的批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管部门申请办理建设用地规划许可证。如果有多个受让方，则应分别处理。
7。受让人继续办理与建设相关的所有手续。受让人如何在原址上建房，由受让人根据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门提交施工图，申请建设工程规划许可证。
8。城市规划行政主管部门应当对施工图进行审查。考虑到该区域位于城市中心，城市规划行政主管部门除规划设计条件外，还将邀请部分专家对受让人的建设方案进行审查，并根据审查意见提出修改意见。无其他问题后，发放建设工程规划许可证。
例5
某市城市总体规划规定，该市东北部有一片绿色隔离区，面积约400ha。为了在不久的将来绿化隔离区，市政府采取了鼓励政策。比如这个区域实行了30%的绿化面积后，2%的土地可以用来开发经营不影响绿化的低层建筑项目，在开发建设的同时可以进行整个区域的绿化。因此，根据市政府的政策，乡政府向城市规划行政主管部门申请，在该土地上建设3万平方米的二层乡村别墅和1万平方米的娱乐设施。经城市规划行政主管部门审核，确定总建设用地7.5公顷，报市政府批准。
点评:这是将城市规划中确定的绿化用地改变为建设用地，改变了用地性质。虽然市政府对土地使用政策进行了部分调整，并经市政府批准，但仍需办理改变土地使用性质的手续。首先要把集体所有的土地改成国有土地，因为集体所有的土地按规定是不能用于开发建设的。用地单位经规划部门批准后，由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。其次，开发项目由乡镇政府组织开发公司开发经营的，开发公司应办理所有手续；项目由乡镇开发公司与其他单位合作或合资开发经营的，应共同办理所有手续；土地经市政府批准，城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，出让部门在开发建设的同时，要特别注意加强对该地区整体绿化的监管。