开发商违约要仲裁需要什么材料？

一、开发商违约要仲裁需要什么材料?

合同书，开发商违约的证据等。《中华人民共和国民事诉讼法》第六章证据第六十三条证据包括： 

(一)当事人的陈述; 

(二)书证; 

(三)物证; 

(四)视听资料; 

(五)电子数据; 

(六)证人证言; 

(七)判定意见; 

(八)勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。第六十四条当事人对自己提议的主张，有职责提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原由不能自行搜罗的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查搜罗。人民法院应当按照法定流程，全面地、客观地审查核实证据。

二、开发商违约时违约金的计算方式有哪些？

首先应该明确开发商违约时违约金的计算方式，需分为以下两种情况：

（1）依据商品房买卖合同的约定计算违约金

开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有约定的，一般以这个约定进行计算。但如果约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。

举例说，如合同约定的违约金为2万，而违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失确定违约金的数额。

（2）依据法律的直接规定计算违约金

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

1、逾期交房的违约金计算标准

按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者具备资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。

2、逾期付款的违约金计算标准

按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

3、逾期办理产权登记的违约金计算标准

按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，法院将掌握这种情况下的上下限标准，即下限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130%。

开发商违约之后可以申请仲裁维护自己的合法权益，逾期交房的违约金的计算是具备资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，可以依据商品房买卖合同的约定计算违约金，也可以依据法律的直接规定计算违约金。