司法考试：租赁合同、建筑物侵权

2001年10月2日，某市市民张某与本市个体户李某签订房屋租赁合同。合同约定，张将自己的三套房屋出租给李开餐馆。租赁期限为1年，自2001年10月3日至2002年10月2日。承租人李每月向出租人张支付租金450元，每月1日至3日支付。如果超过期限，张将收回房屋使用权。租赁期间，房屋修缮费用由承租人承担。租赁房屋只准承租人使用，不得转租；本合同自签字之日起生效。如果一方违约，违约方应向另一方支付1000元作为违约金。合同签订后，张某将承租的三套房屋腾空给承租人李某，李某也向张某支付了第一个月的租金450元。2002年1月，张某通知李某将承租的房屋转让给王某，李某未表示反对。5月，张、王办理了房产登记过户手续。今年6月，由于承租人李在别处开了另一家发廊，他将三间出租屋转租给他的一个朋友林。林每月付给李500元房租。8月，王某得知后，与李某协商，要求李某解除与新房客林某的租赁关系。李不予理会，因为他的房子是从张某处租来的，与王某无关。王只好诉至法院，要求收回房屋。
根据上述案例，回答以下问题:
(1)张灿在租赁期内转卖其租住的房屋，其转让是否有效？
(2)如何认定李转租行为的效力？为什么？
(3)王是否有权要求李承担违约责任？为什么？
(4)张与李签订的合同约定承租人承担房屋修缮费用是否有效？为什么？
(5)李3个月房租差价归谁？为什么？
(6)林某居住期间，房屋装修，王某要求林某赔偿损失。法律上有依据吗？
(7)林纾居住期间，挂在房屋外墙上支撑自己空调谐器的三脚架突然掉落，砸伤邻居赵云。赵云应该向谁要求赔偿损失？为什么？
(8)在林纾居住期间，其中一个房间突然倒塌，路人鲁达当场死亡。经查，房屋倒塌的原因是房屋结构不合理。鲁达该由谁负责？为什么？承担什么责任？
[答案]
(1)张灿在租赁期内出售出租房屋。且张某已将此事告知李某，该房屋也已办理了产权转移登记手续。因此，张转让房屋的行为是有效的。
(2)李的转租行为无效。必须征得业主王的同意。
(3)有权。得到该房屋后，林与张之间的房屋租赁合同对王继续有效，王享有出租人的一切权利。
(4)有效。该约定是当事人自由订立合同的表现，不违反法律、行政法规的强制性规定。
(5)150元差价归王所有。因李的转租行为无效，150元中的差价属于不当得利，应归业主所有。
(6)法律上有证据。林某对王某负有侵权责任，应当恢复原状并赔偿损失。
(7)向林索赔。因林是房屋的管理人，应对建筑物上悬挂物坠落造成的损害承担责任。(八)王应当向鲁达承担赔偿责任。因为王作为房屋的所有人，应当对房屋倒塌造成的损害承担赔偿责任，赔偿范围包括丧葬费、死者被抚养人必要的生活费等。
【解题思路】
本题共八题，分为两部分。问题(1) ~ (5)为第一部分，意在考查房屋租赁合同的相关知识点，包括转租、买卖不破租赁、房屋维修费用等。其中有两个难点:一是“买卖不破租”原则；二是转租的效果。问题(6) ~问题(8)为第二部分，意在考察建筑物损害引起的特殊侵权责任和损害他人房屋的一般侵权责任。
[法律解释]
(1)出租人出租房屋后，并不丧失对房屋的处分权，当然可以出售房屋。但需要注意的是，此时承租人有被转让的优先权。《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。”《民通意见》第一百一十八条也规定:“出租人出卖出租房屋，应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权；出租人未按本规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。”本案中，张在出售房屋时，已依法尽到告知义务。李听说后，没有提出任何异议，这意味着李放弃了优先购买权。故张与王之间的买卖合同有效。
(2)《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”【/br/】可见，承租人的转租需要征得出租人的事先同意，否则无效。本案中，张某与李某之间的租赁合同明确约定不得转租，且李某后来未经张某同意转租，故转租无效。
(3)《合同法》第二百二十九条规定:“租赁期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。”这就是所谓的“买卖不破租”法则。现在王是房屋的新所有人，那么他也应该是原房屋租赁合同的出租人。这是合同权利义务合法转移的结果。既然是租赁合同的当事人，王自然有权要求李承担违约责任。
(4)《合同法》第二百二十条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”这一规定典型地体现了合同法的任意性，即当事人没有特别约定的，维修义务原则上应由出租人承担，但允许当事人作出特别约定。当事人有特别约定的，从其约定，本条规定不再适用。因此，本合同中的约定并不违法。
(5)前面引用的《合同法》第224条规定，转租合法有效的，我国法律不禁止承租人通过转租谋取租金差价。但如果转租本身无效，那么承租人取得的差价就是不当得利，应当支付给出租人。
(6)《合同法》第二百二十三条规定:“承租人经出租人同意，可以改善租赁物或者增加其他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增加其他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
参照该规定，本案中，林某擅自装修他人房屋属于侵权行为，侵害了王某的房屋所有权。要求林停止侵害，恢复原状，并以实物赔偿的权利赔偿损失。值得注意的是，在这里，我们不能直接适用第223条的规定，因为林不是王的承租人，不能依据租赁合同要求林承担违约责任。王以实物请求权要求林承担侵权责任。
(7)、(8)《民法通则》第一百二十六条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物倒塌、脱落或者坠落，造成他人损害的，其所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这是建筑物致人损害的特殊侵权责任的规定，采用过错推定的归责原则。
我们应该如何理解本文中的术语“所有者或管理者”？我们认为，在很多情况下，比如房屋租赁，所有人和管理人不是同一个人。究竟应由所有人还是管理人承担责任，要看具体侵权行为的发生，由谁来管。房屋租赁中，承租人经常在建筑物上放置搁置物、悬挂物，应当对搁置物、悬挂物造成的损害承担责任。但对于建筑物倒塌，尤其是因建筑物质量原因造成的倒塌，应当由房屋所有人而非承租人承担造成损害的侵权责任。
正是基于以上分析，我们得出了问题(7)和(8)的答案。
关于致人死亡的责任范围，参见《民法通则》第一百一十九条。第一百一十九条规定:“公民身体受到损害的，应当赔偿医疗费、因误工减少的收入、残疾人生活补助费等费用；造成死亡的，应当支付丧葬费、死者生前扶养的人的必要生活费等费用。”在这个问题中，鲁达当场死亡，只需要支付后两项费用。