2008年土地估价报告解析（三）

第三部分土地估价
一、估价原则
土地使用权的价格是由其效用、相对稀缺性和有效需求相互作用、相互影响而形成的，这些因素是不断变化的。本次估值本着公平、公正、客观、合理的一般原则，遵循了以下原则(内容略):
1。替代原则
2。预期收益原则。需求和供给原则。改变原则。综合分析原则
6。多种方法结合【根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，宗地地价的估价方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价格估价法等。估价方法的选择应按照规定，根据当地房地产市场情况，结合估价对象的特点，选择合适的方法。
待估宗地位于XXXX路以南，在XXXX城镇土地定级和基准地价更新范围内；商业三级采用基准地价系数修正法是可行的。而且该地块作为商业用地，同区域市场交易数据丰富，可以采用市场比较法作为第二种估价方法。因此，根据《规定》，结合估价对象的特点和项目的实际情况，采用基准地价系数修正法和市场比较法计算地价，并对两种方法的结果进行综合分析和调整，得出待估商业用地的地价。
房屋现值采用重置价格折旧法计算。(二)评价过程。基准地价系数的修正方法
1)基准地价是一定级别或同质区域内不同用途土地使用权的平均价格；基准地价系数修正法是根据估价对象所在地块的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得出估价对象地价的方法。
2)“XXXX城镇土地定级与基准地价更新”的测区为XXXX，面积为XXXXkm。可分为商业、住宅、工业用地，其中商业用地为XX，住宅用地为XX，工业用地为XX。《XXXX城镇土地定级基准地价更新》通过了XXXX省国土资源厅在XXXX XXXX组织的鉴定验收，并由XXXX人民政府颁布实施。
3)XXXX商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率定为1.8城市商业容积率，土地开发程度为红线外五通(即通水、通电、通路、通电信)和红线内场地平整的条件下，该级别内的平均土地使用权价格。
利用基准地价计算商业用地地价的公式为:Pi=P×(1+k)×y×t×kij×f其中Pi——待估土地的地价P——待估土地对应的基准地价K，Y，T，kij，F——地价修正系数、年限、日期、容积率、基础。
估价对象设定用途为商业用地，位于XXXX市三级商业用地，基准地价水平为1200～1600元/平方米。
4)编制估价对象各因素的条件、优缺点及修正系数列表
①在评估中，根据《XXXX市土地定级与基准地价更新》及估价对象的具体情况，
②根据《XXXX城镇土地定级与基准地价更新》 《商业用地二级地价修正幅度说明表》和《宗地地价影响因素修正幅度表》(略)，根据影响估价对象地价的因素-要素条件分析，确定待估宗地各因素的条件描述、优劣程度和修正系数表。 (略)
5)确定公式中的修正系数k k =∑ki I =(1…N)
k-某地块所有地价影响因素的总修正幅度(%)
ki-该地块第I个因素条件下的修正幅度(%)。根据上表，k=8.44% 6)确定土地使用年限修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]，其中
y为土地使用年限修正系数；
m-待估土地的设定使用年限；
n——由基准地价内涵决定的土地使用年限；
r——土地恢复利率，9%。
经计算，待估土地年修正系数为y = 0.9622.7)固定日修正系数t根据调查分析计算，2002年1月至2003年6月20日，X X X市地价指数上涨10.8%，故日修正系数t = 1.108.8)容积率修正系数根据X X X X市土地定级确定