专案集资在开发上的价值

过去亚洲房地产市场暴涨时，大部分商场在开发阶段都是用自有资金，向金融机构担保贷款来筹集资金。但是大环境变了，房地产不景气让地产商募集民间资金有了更多的限制，而流动性的减少让金融机构对地产商贷款犹豫不决。因此，房地产行业需要新的融资方式来满足这种需求，这在竞争激烈、风险高的购物中心开发中尤为明显。

目前，随着亚洲购物中心的发展，“只要建起来，就会有人来”的观念已经不再适用，购物中心失败的风险增加。这样一来，传统类型的贷款(银行联合贷款)将变得无效。说到底，原因是目前亚洲经济形势不佳，消费者在花自己的血汗钱时会更加谨慎，斤斤计较；因此，商场需要做出更多努力来吸引消费者消费。当然，商场本身必须有竞争力，才能在市场中生存——这一点在过去房地产暴涨、资金容易获得的情况下，并没有被视为发展的首要考虑因素；项目融资的方法可以帮助购物中心提高竞争力，并“建立一个好的诱饵”来捕捉消费者。

造一个好的诱饵。

国际项目融资特别适合今天的亚洲经济环境。可以减少开发商或业主投入的资金和风险，同时提升购物中心的竞争力。原因可以分为两个层面:

第一，项目贷款的标准不是基于开发商或业主的信用能力或房产本身的价值。缺少现金的开发商或业主将最渴望这种类型的贷款，因为通过这种方法，他们只需要在开始时投入一点现金或自有资本，就可以筹集整个开发案例所需的资金。

第二，项目贷款不取决于开发商或业主的资金或信用背书，也不取决于物业的价值，而是取决于购物中心的短期和长期竞争力。竞争力的要求是指新建购物中心必须有完善的考量，适当的规划设计，以及战略规划和招商引资，适当的营销，以保证购物中心的可行性。在房地产价格飙升、资本容易获得的过去，这些竞争力考虑当然不是首要考虑因素。

自食其果

由于可以降低自有投资风险，增强竞争力，国际项目融资被泛滥的开发商或业主视为灵丹妙药。当然，这种高风险的集资有相当大的成本。主要原因如下:

第一，金融风险已经由贷款人承担，而贷款人承担大部分甚至全部开发成本。

第二，贷款人会试图通过购物中心的经营成果来降低风险。所以为了保证贷款，会要求开发商或业主满足贷款人的标准和条件，购物中心的整体开发必须有更严格的标准。

项目贷款原则上无追索权，即贷款人不得将开发商或业主的信用能力或房产本身的价值列入贷款要求。相对而言，这类贷款的担保主要来源于案件本身资产的抵押和未来招商产生的现金流的转让权。所以贷款人更多的是从案件本身的技术经济可行性来承担风险，会慎重考虑案件的整体经济技术可行性。

参与发展

为了确保案例的总体经济和技术可行性，贷款人通常成为开发团队的积极参与者；换句话说，贷款人会更仔细地监控开发商的业务和购物中心的表现；这种参与可以深入到对案件拟采用的专家或顾问的聘用形式达成意见，或者参与商场的规划、设计、运营和商场的招商，贷款人的参与甚至可能是获得贷款的必备条件。

该项目的贷款人希望购物中心的开发过程、整体效率和建成后的表现能够满足他们的要求。通常，这意味着贷款人的权利优先于开发商或业主、个别情况下的股东或其他借款人或股东的权利。贷款人也可能会仔细考虑购物中心建成后的运营和维护，以确保稳定的现金流和贷款人的最终目标——投资回报。

合作关系

但对于项目贷款，贷款人必须与开发商或业主建立合作关系。当然，出借人可能想积极参与开发，但毕竟这不是出借人的事，出借人也不会想拥有购物中心的控制权或经营权。在提供这种高风险贷款时，贷款人必须依靠开发商或业主在购物中心建设、运营和维护方面的专业知识。同样，开发商或业主也需要依靠贷款人的技术和专业知识，以确保开发项目的财务成功，并最大限度地提高投资回报。

贷款的关键在于贷款人对开发商或业主执行开发的能力的信任。有时，开发商或业主是拥有大量资源、专业知识和多年经验的大型团体；但有些开发商或业主可能只是资源和经验有限的小企业，但他们也可能有足够的专业知识和进步，让贷款人信任他们的执行和开发能力。

实际和经济考虑

获得项目贷款的另一个关键因素是开发商或业主了解购物中心开发流程的能力。直到现在，亚洲很多购物中心的开发都忽略了开发过程的重要性，而适当的市场调研和可行性分析、选址分析、规划设计也因为急于开工而被忽略。结果是经营业绩差，投资失败。