土地估价理论与方法课件6

复习要点:
1。掌握收益还原法的原理、特点和适用范围
2。重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤
1。收入回收方法概述
1。收益回收法的定义和原理
是基于对下一年土地预期净收益的估算。
与土地使用者相比，来自土地的收入称为土地收益；与土地所有者相比，它被称为地租。
2。收益还原法基本公式
(1)年净收益不变、使用年限不限的土地价格计算公式:
P=a/r P-地价a-土地净收益r-土地还原率a = p.r
(2)年净土地。使用年限有限的地价计算公式:
p = a/r[1-1/(1+r)n]n-土地使用年限或土地收益
(3)净土地收益分若干年变化的地价计算公式
(4)未来几年的地价。(5)净收益按等差数列增减的地价计算公式
(6)净收益按一定比例增减的地价计算公式
(7)净收益和递减率变化的地价计算公式:
P = A1/(1+R1)+A2/(1+)(1+R1)(1+R2)……(1+r ^ n)
这个公式实际上是收益递减法基本原理的提法，即最一般形式的前六种公式是它的特例。
3。收益还原法的特点和适用范围
(一)收益还原法的特点
A .收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为基础
B .收益还原法通过收益渠道评估价格， 得到的价格称为“收益价格”
C .收益还原法评估结果的准确性取决于土地净收益和还原率的准确性
(2)收益还原法的适用范围
仅适用于有收益或潜在收益的土地及建筑物，或不动产的估价。 而没有收益的房产估价，大多不适用。
收益还原法是一种有理论基础、应用广泛的估值方法，但它也有一个缺点，就是难以获得稳定的净收益和合适的还原率。
二。收益还原法估价的程序和方法
(一)估价程序
1。总收入的计算。总费用和折旧费用的计算，房屋或其他资产的收入
3。土地净收入的计算。确定
总收入的形式包括土地租金、房屋租金和营业收入。在计算总收益时，还应准确分析计算评估对象产生的其他衍生收益。确定的原则是，只要估价对象产生的、其产权主体取得的收入都应计入总收入。另外，要充分考虑利益的损失。
2。总成本的计算方法
(1)单纯土地租赁中总成本的计算:包括土地税、管理费、维修费
(2)不动产租赁中总成本的计算
包括管理费、维修费、保险费、税、房屋折旧费，均按年计算。
房屋年折旧采用平均折旧法计算，分为两种情况:
A .房屋耐用年限不超过土地使用权出让年限，计算公式为

房屋重置价-残值房屋重置价×(1-残值率)
年折旧成本=————————————————
耐用年限耐用年限
B .房屋耐用年限超过土地使用权出让年限的，以土地使用权为准。对应的计算公式是

房屋重置价格
年折旧费用=————————
房屋使用年限。