土地估价理论与方法课件7

复习要点:
1。了解和掌握市场比较法的相关概念、特点和适用范围
2。掌握市场比较法的计算公式、步骤和各种修正方法
3。注意各种批改方法等小考点的小问题
1。市场比较法概述
1。市场比较法。基本含义:根据替代原则，将待估土地与近期已交易的同类土地交易案例进行比较，并对相关因素进行修正，从而得出待估土地的地价评估方法。【/br/】市场比较法是基于替代原理，因此具有现实性和说服力。还可以用租赁实例来计算土地的租金，这就是租赁实例比较法。市场比较法更适用于市场相对发达地区的常规交易地价评估。
2。市场比较法中的相关概念
13概念:相似土地、比较地块、标准地块、估价时点、交易修正、容积率、区域因素、个体因素、地价指数、区域分析、相同供需圈、相邻区域、相似区域
3。市场比较法的基本公式[/br]
(1)直接比较法:根据待评估土地的条件，用公式表示，
公式1 PD=PB×A×B×D×E
(2)间接比较法:根据一个标准宗地或条件较好的土地，用公式表示，
公式2 PD=PB×A×B×C×D×E
(3)相关指标的基本值:可以设定如果待评估宗地或比较案例宗地的因素状况较好，其状况指数> 100%；否则，它的条件索引。
(4)公式中，待估宗地对应的要素条件指数始终为分子，比较案例宗地对应的要素条件指数为分母(C除外)。例如，A=要估计的地块条件指数/比较案例的地块条件指数。哪一个是比较的基础，其值为100，通过比较加减对方的值。
(5)对于区域因素和个别因素的修正，当因素中存在多个不同因素时，根据确定因素条件指数的方式，可采用积分(通过分析单个因素与地价的相关性)或相加(在确定因素修正总范围的基础上进行因子分解)的方式确定因素条件指数。
4。市场比较法的特点和适用范围
(1)市场比较法的特点:比较价格
(2)市场比较法的使用条件
仅适用于市场相对稳定、交易案例较多的地区，交易案例应与待评估土地具有关联性和替代性。
(3)市场比较法的适用范围
从适用条件来看，主要用于房地产市场发达、可供选择的土地交易实例足够多的地区；
从评估结果的用途和形式来看，可以直接用于评估土地的价格或价值，评估土地或房地产的租金，以及在其他评估方法中获取相关参数。
二。市场比较估价的程序和方法。市场比较估价的程序
收集交易数据-确定比较交易案例-修正市场交易-修正日期-修正区域和个别因素-修正使用年限-修正容积率-确定地价
。(1)收集交易数据
(2)确定比较交易案例
并规定五项具体要求，同时也确立价格比较的基础
(3)市场交易修正
是指消除交易行为中某些特殊因素引起的交易价格偏差。
修正方法:A=宗地条件或正常条件指数/比较案例宗地条件指数
(4)逐期修正
交易案例的成交日期与待估土地的估价日期存在差异。地价指数或房价指数的变化率可用于分析计算，交易价格可修正为估价时点的价格。在进行日期修正时，应特别注意价格指数的基期，应首先将其调整为固定基值。
B=估值日价格指数/交易期价格指数
(5)区域因素修正
区域因素的本质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一种基本修正。
修正法:修正法的三个步骤和地区因素条件指数的计算。
D=待评估宗地面积的因子条件指数/对比案例宗地面积的因子条件指数
(6)个体因子修正
个体因子的本质和内容以及个体因子修正的目的。
修正方法、步骤和计算公式与区域因素修正方法基本相同。
(7)土地使用权年限的修正
土地使用权年限是一个特殊的个体因素，修正的方法是先计算使用年限修正系数，再用年份修正系数对交易案例的地价进行年份修正。
年修正系数K =[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年修正地价=对比宗地价格×K
(8)容积率修正
容积率也属于
容积率修正后的成交宗地价格=对比宗地价格×待估宗地的容积率修正系数/对比宗地容积率修正系数)
(9)最终确定地价
在所有相关因素都 可以得到待估地块的试比较价格，然后对几个试比较价格进行比较分析，综合确定待估地块的合理比较价格。
多基准价格处理综合确定地价的基本方法有三种:简单平均法、加权平均法、取中位数或众数法。