土地估价报告容易出错的地方（续一）

第三部分土地估价
一、估价原则(明确说明本次估价遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则)
常见原则:
1 .替代原则(所有方法都适用)
2。改变原则(所有方法都适用)
3。需求和供求原理(所有方法都适用)
4。
6。收益分配原则(剩余法、成本法、收益法)
7。各种方法相结合的原则。最有效利用原则
如果没有最有效利用原则就设定为当前利用，很难说是最有效利用。
对拟开发的土地进行评估，最大限度地满足规划要求，采用最有效利用原则。
可能的错误:对原则的描述不完整，原则与所选方法之间没有联系(例如，有效利用原则是由于对待评估土地的现状进行评估而出现的；预期收益原则是通过采用未回报收益和假设开发的方法出现的。
二。估价方法和估价过程(要求说明估价方法的选择依据和每种方法的估价过程)
[根据待估土地的特点和项目的实际情况，按照《城市土地估价规程》(以下简称《规程》)选择合适的方法。要求一次估值至少选择两种方法，并说明选择估值方法的依据。同时，各种估值方法的应用过程也应分别满足相应的要求]
1。估值方法的选择:说明估值方法的选择依据
2。估值流程:详细描述估值方法(估值计算流程)
。可能出现的错误:选择依据不存在或不充分，方法选择不当，只可能选择一种方法(表面上看，两种方法实际上是市场比较法
使用该方法进行估价时，需要根据规定选择具有最近估价日和市场上交易的可供选择的类似比较实例，进行因素比较并进行适当修正，然后确定待估价土地的地价。要求至少要有三个对比实例。评估中，除所选实例与估价对象属于同一供应圈、用途相同、地理上属于相邻地区或类似地区外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件比较、因素修正有以下具体要求:
a .比较实例选择。所选案例应为实际交易案例，应说明案例的具体位置(门牌号、宗地号)
案例选择比较的要求(大于等于三):
①与待估宗地属于同一供应圈(即尽可能位于同一区域、同一级别，基础设施完善程度相近。就像一个区域没有案例一样，你可以选择同级别土地中相邻区域或类似区域的交易案例，但所选案例的交易价格不能相差太多。根据经验不能超过25%)
②应与待估用途相同或相近(按土地利用类型分类)。如果没有相同用途的案例，可以选择类似用途。例如，待评估土地可用于住宅和商业，如工业仓储，前提是与待评估土地有过1-2宗交易案例。使用不一致时应设置使用修正。
③与待估土地的交易类型(价格型)相同，交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、债务租赁、抵押等。如果所选交易案例的交易类型与待估宗地类型不一致，则应通过简易类型进行更正。(除抵押评估外，一般不选择抵押实例)
④截止日期应接近待评估土地的评估日期。【/br/】A如果市场相对稳定，交易较少，可以延长对比有效期，即可以选取几年的交易案例进行对比(最长不超过3年)；
bIf如果市场变化快，交易活跃，比较有效期要缩短(最长1-2年)，一般交易案例有效期不超过3年。
⑤交易案例必须是正常交易(即交易价格是正常价格或者可以修正为正常价格)。所谓正常的交易，应该是公开、平等、自愿的。
按上述要求选取比较案例后，分别进行描述，描述内容(如有可能，到现场进行考察)如下:
①交易实例现状
A .区位、形状、地质
B .水、电、路、电信、供暖等基础设施。
C .商业繁荣、交通等环境条件`
D .土地f .权利状况、土地使用年限等。
②成交价格:包括总房价、总地价、总房价、对应单价、房屋租赁等。，并说明价格类型、价格水平和类型。
③付款方式:包括一次性付款、分期付款及比例、按揭贷款比例、租金支付方式等。
④截止日期:一般说明包括使用单位、位置、地段、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等。)、土地等级、土地开发程度、日常交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。地域因素、个体因素等条件根据不同用途进行选择。见因子选择的内容。
因素选取原则:
①根据待评估土地的区位和用途选择因素，不同用途影响地价的因素不同，影响程度也不同。
②在选取地价影响因素时，要综合分析，不要遗漏重要的影响因素，选取的因素要与报告第二部分分析的地价影响因素相对应。如有必要，解释因素选择的依据。
影响地价的区域和个体因素:
①区域因素主要包括:
A .繁华程度
B .交通便利程度(包括道路功能、道路宽度、路网密度、公共交通便利程度和对外交通便利程度)
C .环境条件(自然环境和对外交通便利程度)