高地价下的土地储备信贷风险渐行渐近

近年来，地方各级政府出于“经营城市”的目的，相继成立了土地储备中心，对城市和郊区土地进行统一经营和管理。土地储备中心在城市规划和发展中的作用越来越强，与金融业务的联系越来越紧密。几年的实践表明，土地储备制度在促进城市化和经济发展方面发挥了积极作用。但是，从房地产的整体发展情况来看，特别是在近年来地价越来越高，楼房越来越贵的背景下，在土地储备制度日益发展的同时，如何规避和防范土地储备贷款的风险成为银行应该密切关注的问题。
目前土地储备贷款的风险是市场风险。一些地方土地储备中心没有完全垄断土地一级市场，各部门都以自身利益为出发点，缺乏全局观念，不利于政府对城市土地供求市场的综合调控，从而直接影响到财政部门通过贷款取得的土地能否全部按预期时间和价格出售，贷款能否按时归还。二是政策风险。主要是政府城市规划政策的变化、房地产政策的变化以及相关金融政策的变化，可能引起土地供求关系的变化，形成银行贷款的潜在因素。第三是操作风险。由于土地中心经营者素质和管理经验的影响，对风险的把握能力可能会出现偏差，这将直接影响借款人的还本付息能力。第四，第二还款来源不足的风险。土地储备中心为了节约成本，往往对收购的土地不及时转让，只在转让前办理相关手续，导致放贷时抵押物难以落实，导致信用贷款比例增加，风险加大。

在实践中，土地储备机制作为一项创新项目，在其运行和完善以及与金融合作的过程中遇到了一些问题和困难。一是土地储备机制的法律配套条件不完善。二是资金筹集、资金运用和风险控制机制有待完善。第三，土地储备机制的有效运行需要相关部门的积极配合和支持。如果政府部门不能转变观念，仍然按照以前不考虑成本的行政审批模式操作，那么土地储备的成本会因为政府自身的原因而增加。四是土地储备贷款风险过高。目前，各金融机构对土地储备贷款的营销热情很高。他们片面地认为土地储备的信贷风险低，有利于优化银行信贷资产结构，培育新的利润增长点。对土地收购储备、政策性强、不可预测性大、贷款金额大等土地储备贷款的特点认识不够。

完善土地储备运作，应进一步加强土地储备法律法规建设，完善土地收购、储备、出让等方面的政策和制度，对土地储备运作依据、土地储备资金获取渠道、土地出让资金运营管理、土地储备中心贷款数量和力度、土地储备增值收益分配管理等进行规范和约束，确保土地储备规范化、制度化、法制化。

拓宽土地储备融资渠道，完善资金筹集、资金运用和风险控制机制。改变仅靠银行贷款筹集资金的做法，可以通过设立土地基金、实行土地债券、实行土地换股权证书等方式，吸收社会资金实施土地储备。财政部门要严格按照土地储备贷款调查评估的要求进行评估，深入实地，认真准确地收集第一手项目信息，结合长远规划和近几年房地产的发展趋势，对借款人的资金运作、项目地块的效益和发展前景、贷款风险和贷款效益进行全面细致的分析和综合评价，切实落实第一还款来源。