如何评估承租土地使用权价格（下）

估算合理的市场租金。市场租金应该是客观租金，而不是估价对象的实际租金。要通过市场调研，在大量同类交易实例对比修正的基础上确定。当通过市场比较难以得到市场租金时，可以用土地的经济租金代替市场租金。经济租金是指土地租赁的正常租金回报。公式为:土地经济租金=土地预期年净收入+相关税费。土地的预期年净收益是指某种土地资产的预期年投资收益。在实际操作中，它可以通过将出售土地的价格乘以租金价格比来获得。相关税费主要包括相关土地税费、必要的土地维护费、管理费等。
准确估算支付的保费金额。不同地方租赁费的支付方式不同，需要根据当地相关规定正确估算需要支付的租赁费金额。特别要注意保费支付后的保费内涵与保费支付后的内涵的一致性。比如，如果缴纳出让金后的土地价格包含城市配套费等费用，则应缴纳出让金的金额应包含城市配套费等费用。应注意结合评估目的进行分析判断。例如，在评估抵押时，考虑到抵押变现时抵押是以拍卖方式处置的，支付的溢价金额可能处于一个较高的限度。
注意鉴定技术的特殊性。租赁土地剩余法的评估思路与普通土地剩余法相似。两种方法的主要区别在于:第一，租赁土地剩余法的总成本多包括一项，即承租人要支付的合同租金；其次，租赁土地剩余法中收益期、资本化率等主要参数的确定，必须综合考虑租赁合同中租赁土地权利义务的分配和相关土地管理法规政策。
租赁土地成本法与通常的成本逼近法的主要区别在于，它不能完全计算土地增值收益，因为土地增值收益一般被视为所有者权益。但承租人可以分享土地增值收益，其数额以土地使用权价格与土地成本价的差额确定。
谨慎资本化率和收益期。因为承租人必须按时交纳租金才能继续使用土地，其权利可以转让、转租、抵押等。是受限的。从投资者的角度来看，出租土地使用权的权利比转让土地使用权的权利受到更多的限制，因此投资风险率更高。一般来说，它的资本化率比转让土地使用权的资本化率高一个百分点左右。个别风险要结合具体的租赁合同来分析。比如合同允许处分时，其资本化率相对较低；再比如，合同约定租金标准按地价指数调整时，风险往往大于租金按固定比例或金额调整时。
未来收益期一般为评估基准日之后剩余的租赁期限；但如果租赁合同中有约定或者有其他明确证据表明当前租赁期限届满后可以续签合同，且续签合同的租金在一定期限内低于市场租金，则可以考虑增加收益期或者增加上述租金差额的现值。这样，评估中的收益期可能大于租赁合同的实际剩余租赁期。
合理选择估值方法，科学确定估值结果。上面提到的估值方法也有一些区别:
一是侧重点不同。租金核减法和租赁土地剩余法侧重于可能的盈利能力。租赁费的扣除方式是以办理过户手续时的权益分配为基础。租赁土地成本法是以资本置换为基础的。第二，适用范围不同。租金核减法适用范围广，租赁土地剩余法适用于有收益的租赁土地使用权，租赁费用扣除法适用于应支付的租赁费用易于确定的租赁土地使用权，租赁土地成本法适用于承租人为原划拨土地使用者且土地用途为工业、仓储的租赁土地使用权。【/br/】综上所述，在评估租赁土地使用权价格时，要注意运用多种方法使评估结果相互印证，在综合分析评估结果差异的基础上，科学合理地确定最终价格。